房地产业:降温之举,不会根本扭转购房预期

幅度温和,符合预期,属降温之举;未来温和加息的可能性更大一些,不至于形成根本性扭转购房行为的货币政策预期;出于担忧资产价格和商品价格过快上涨的加息,反映了高层对于房价等资产价格和食品等消费品价格上涨的担忧,根据我们宏观部的判断,11年温和加息的可能性更大;市场已有免疫,后期加息对于预期影响会逐步减少。

经济基本面支撑下的加息,将促使房价和成交量维持平稳微涨的格局;

高层掌握比市场更全面准确的经济运行数据,经济实际运行的情况可能超过我们预期,两个月之内再次加息说明高层对于经济二次探底的忧虑较小。

保障房建设加快的影响更多反映在心理层面;预计保障房建设在3-5年的范围内对商品房都不会形成实质性的挤压效应:

城中村拆除后,保障性需求和保障房的供给会形成新的对接;在中国城中村在很长一段时间充当了保障房的角色,随着城镇化的推进,各地都在加速改造城中村,因为拆除被挤出的需求将会是未来保障性住房需求的主力。

由于地方动力不足,保障房形成有效供给在时间上会滞后;

存在统计口径的问题,数据未能反映实情;目前数据好看是因为存在部分单位福利性住房被纳入统计口径算为保障房的问题。

地产股估值修复和提升的推动因素

有效市场持续扩大;随着越来越多的城市房价和成交量上了新台阶,房地产上市公司作为几万家地产公司中的优势群体,可介入的市场在持续扩大之中。

刚需处在爬升期;从人口总数和人口自然增长率计算的人口净增数量得出,1987年是人口新增高峰,达到了2550万,以30岁为平均的适龄购房年龄计算,这部分人的刚需高峰应该在2017年,大致在2030年左右回到2010年的水平,不考虑改善性需求的刚需在2030年之前都将维持高位。

行业集中度加速提升;由于调控改变了行业生态,房地产企业的运营门槛提高,很多小开发商无法按照以往的商业模式运营,行业出现了大规模并购的行为,集中度处在加速提升之中。

维持12月初以来“强烈推荐”的行业评级,以上市公司为代表的大中型房企经营生态改善的现实将逐步得到市场认可;预计未来一年,行业将迎来估值修复和估值提升的双重利好,明年地产股预计会普涨,跟09年一致,预计不同的品种会有较大的表现差异,短期推荐金地、万科、华业地产、福星股份等品种,中长期看,11年金地在销售规模的爆发性上将会逐步体现优势,重点看好金地在11年全年的表现。