房地产行业研究周报:投资主导因素由政策预期转至基本面

一线城市成交量全部回升。

北京成交面积环比上升 129%,成交18.6 万平米,高于10 年至今周均10%;可售面积为795 万平方米,按套数计算的去化周期为12.6 个月,环比上周下降0.7 个月。本周成交量含有保障性住房1.67 万平米,扣除政策性住房影响,环比上周上升114%。

北京成交明显上升的主要原因是上周万科新推出的长阳项目销售较好且占比较高。该项目位于房山区,由于价格低于预期约10%,基本推盘项目全部售完。该项目成交7.7 万平米,约占全市成交总量的41%,导致了北京成交的大幅上升。该项目楼板价约为6015 元,考虑精装修后成本的每平米建安约为4500 元,按13500 元的均价计算约能实现22%的毛利率。因为该项目是总建筑面积85 万平米的大盘项目,在目前市场环境下第一期项目以较低价格入市也是正常的销售策略。

上海本周成交面积环比上升 6%,成交30 万平方米,高于10 年至今周均24%。去化周期为3.6 个月,环比下降0.3 个月。

深圳本周成交面积环比上升 20%,成交4.1 万平方米,低于10 年至今周均10%;去化周期为12.2 个月,环比下降1.2 个月。

本周重点监测的二、三线城市成交量有 10 个环比下降,占比42%。成交量下降幅度最大的是徐州、成都和武汉,降幅分别为-43%、-34%和-30%。

成交量上升幅度最大的是哈尔滨、福州,青岛和大连,幅度分别为167%、89%、51%和51%。

投资主导因素由政策预期松动转至基本面前期出现了由政策预期,未来主导地产股股价的因素将转为行业基本面。

我们认为目前是成交量底部,但底部放量尚未到来。

首先从购房者的心态分析,已经降低了对未来房价下跌幅度的预期,如果政府不继续出台严厉政策,这种预期难以打破,需求层面进一步萎缩的可能性不大,所以从长期看目前已经是成交量的底部。

目前时点一线公司处于对未来长期经营的考虑会采取更积极的销售策略,但市场构成主体的项目型公司未必会采取跟进的策略,因为既然市场预期并没有特别悲观,对于资金尚能正常运转且无长远规划的中小企业集体降价促销的情形较难出现,所以行业整体成交量短期仍处于波动过程中,明显放量情形短期不会出现,但未来我们可以预期追求周转的上市公司的成交量维持在较高水平。

我们认为未来房价下跌预期将进一步收窄,地产股估值水平有望继续提升。因为目前对前期调控政策的不同声音已经出现,住建部在2010 年上半年房地产政策评估报告中提出“动态管理好第二套住房贷款政策,保护真实的改善性购房需求”,其实质即是从住建部这一部门表达了希望放松第二套房贷的愿望,虽然短期不会立即有实际政策出台,但政府态度的变化会提升地产股估值水平。投资标的推荐冠城大通,华业地产、滨江集团、苏宁环球、安徽水利,考虑近期一线公司相对估值水平的下降和积极的销售策略,推荐公司加入万科和保利地产。