房地产行业研究周报:地产投资与政策调整的跷跷板效应如期体现

新房成交情况

节后成交普遍回升。北京成交20.6万平方米,环比上升90%;上海成交26.2万平方米,环比上升34%;深圳成交6.2万平方米,环比上升56%;三市成交量分别为11年周均的148%、115%和123%;去化周期分别为8.9、7.7和15个月。

本周重点监测的二、三线城市仅有南京下降5%,其他13个城市平均上升77%。升幅最大的城市与上升降幅最大的城市相同,为青岛、天津和长沙,分别上升459%、142%和130%;升幅较低的为惠州、重庆和福州,分别持平和上升5%、7%。

上周受五一调休影响,基数较低,本周成交普遍回升。但与4月周均成交量相比,本周也有较大升幅。北京、上海和深圳分别高于4月周均34%、23%和1%,二线城市平均高于4月周均27%。

二手房成交情况n北京本周二手房成交22.4万平米,环比上升57%;深圳成交10.7万平米,环比上升72%;天津成交8.6万平米,环比上升210%;杭州成交1.8万平米,环比下降33%。四城市成交量分别为年度动态周均的128%、111%、136%和65%。

一周行业要闻

存款准备金率下调0.5个百分点。12日央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点,调整后大型金融机构和中小金融机构将分别执行20%和16.5%的存款准备金率。这是央行自11年底以来第三次下调存款准备金率,但20%的水平仍属于高位,未来有进一步下调空间。在地产四月份投资数据刚刚公布后,存准即出现下调,我们已能看到中央对经济下滑的担忧,未来地产政策和经济下滑之间的跷跷板效应会更明显。

一季度房地产用地供应下降18%。5月8日,国土资源部召开座谈会通报一季度土地市场运行形势分析会。一季度全国建设用地供应11.44万公顷,同比增长33.6%,其中房地产用地供应占比23.6%,基础设施建设用地占比45.5%,同比分别下降18%和160%。

天津推出三项政策和服务举措鼓励拿地。在天津2012年土地出让信息发布会上推出三项政策和服务举措,对于土地出让价款在10亿以上的地块:受让人自合同签订之日起30日内缴纳土地出让金50%后,缴齐全部的期限由90日延长至180日;竞买人可采用联合竞买方式参与竞买,不必在竞买前成立新公司。同时鼓励境外投资者参与土地竞买。

扬州奖励个人购买成品住房。扬州政策目前尚未被叫停,我们认为中央的不表态也是一种态度,如果中央能够默许扬州政策,代表其对地产的态度也在发生变化,未来更多地方政府也可能会在其力所能及范围内进一步出台刺激政策。

投资策略

四月地产投资和新开工如我们预期出现大幅下滑,这已经引起中央的高度重视,我们认为本次存准的下调很大程度针对地产投资,地产政策和经济下滑之间的跷跷板效应得到体现,我们仍坚持《已实现的和未实现的》报告中提出的观点,未来企业开发贷和非股权的直接融资工具会得到政府支持,维持地产股反转周期的判断。建议买入一二线白马股,推荐保利地产,招商地产,金地集团,万科,中南建设,北京城建,鲁商置业,荣盛发展。