凤凰股份调研简报:文化地产有序推进,开花结果可期

基于文化地产模式发展“护城河”的推荐逻辑

公司在文化地产商业模式上拥有“护城河”。第一,省属国资背景、大股东文化产业领军地位能够让文化与地产发挥最大的协同效应;第二,“定向挂牌、打包拿地”是公司获得廉价而优质土地的比较优势,是公司盈利能力不断增强的保证;第三,在江苏省“文化CBD”建设规划下,我们测算文化地产相关配套住宅地产的潜在规模在360-508万平方米,能够满足公司5年以上的开发需求,公司成长性安全而又潜力。

2011年公司逆势扩张,夯实文化地产发展潜力

当前公司土地储备规模相对较小的弱势已为公司所重视,为此公司计划于2011年新增土地约500亩,项目的标的城市预计在扬州和泰州,且相关项目是文化地产项目。若进展顺利,结合已有的苏州凤凰国际书城和南通凤凰国际书城,届时公司纯粹意义上的文化地产项目将增加到4个,按照新增项目容积率为2计算,文化地产项目权益未结算建筑面积近100万平方米,是年初的3倍以上,夯实公司文化地产发展潜力。

公司销售业绩稳健,2011年经营业绩保障度高

2011年公司业绩主力结算项目凤凰和美销售业绩良好,1期于2010年10月开盘后1个月内基本售罄,回笼资金10亿以上;2期将于2011年6月开盘,面积在5万方左右,我们预计回笼资金8亿以上。与此同时,作为文化地产商业模式样板房的苏州国际书城项目中的公寓部分亦将于今年下半年开盘,结合苏州工业园区优异的地段,相关销售业绩值得期待。经初步测算,(2011年1季度营业收入+2011年一季度末预收账款余额)/2010年营业收入=115%,我们认为公司2011年业绩保障程度较高。

维持公司“买入”投资评级

我们预计公司2011-2013年每股收益分别为0.44元、0.67元和1.03元,对应的动态PE分别为15.60倍、10.32倍和6.71倍。鉴于公司独特的文化地产模式以及安全而又潜力的成长性,我们维持公司“买入”的投资评级。2011年公司股价催化剂:(1)若大股东首发顺利上市,公司资金支持更有保障;(2)若扬州、泰州项目进展顺利,“定向挂牌、打包拿地”再次优势发挥;(3)若苏州凤凰国际书城项目销售理想,文化地产模式“开花结果”。