房地产行业2011年日常报告:政策如期而至

事件:

国务院26日召开常务工作会议,部署进一步做好房地产市场调控工作,出台了八条具体内容,政策出台的时点符合预期,我们在1.18日《政策预期再现》和1.24日《政策呼之欲出》两篇报告中都提示近期将出台调控政策。本次政策的实质内容我们认为有四个方面:

一、要求各地方政府在一季度向社会公布本地区新房价格控制目标

为实现这一目标,地方政府可能会对高端产品的供给节奏和价格采取更多行政手段干预,打乱开发商的推盘计划和定价策略。

二、强调税收征收

1、对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税,而之前是对不足五年交易的普通住房按差额部分征收。

2、重申“严格执行个人转让房地产所得税征收政策”。之前市场普遍关心二手房交易是否会严格按照差额的20%征收个人所得税,本次《通知》对此没有做出明确表述,只是再次强调严格征收。目前的实际执行情况是卖房者可以选择按房价款的1%或按差额的20%缴纳个人所得税,为少缴税款一般都会选择前者。我们认为短期内按照差额征收仍比较困难,因为按照差额征收需要买房者提供原始购房发票,但卖房者为避税,往往不主动提供原始购房成本资料,而短期内由政府部门出具评估结果以确定原始购房成本是比较困难的,除非政府明确提高按房价款总额征收方式的缴纳比率,但本次通知没有做出具体规定,所以预计短期内仍会延续按照成交价1%的征收方式。

三、差别化信贷利率

1、本次规定二套房首付比例由50%上调至60%,最低利率水平维持在基准利率1.1倍不变,一定程度削弱改善需求购买力。

2、并没有提出取消首次购房85折利率优惠。对购房者实行利率优惠的初衷和历史背景是为刺激当时行业的发展,但目前其实已无必要,但由于首次购房毕竟不属于打击和抑制的对象,直接取消可能面临一定舆论压力,所以未来可能采取在实际操作层面执行但不发文的方式,也即“只做不说”。

四、新购令升级

除继续执行原有限购政策外,拥有两套房的本地居民和有一套房的非本地居民,以及不能提供纳税和社保证明的非本地居民,暂不能新购商品房,并且执行上述城市的范围包括各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,也即热点城市基本全部包涵在内。这条政策超出预期,用升级的行政手段再次强制抑制需求。

可能后续出台的政策

我们认为各地方政府可能会在近期出台相关文件以细化本次《通知》内容,并且上海和重庆的已酝酿多时的房产税细则也有可能在近期公布,所以除加息外,短期内政策基本出尽。

投资建议

我们多次提示春节前出台政策是政府的明智之举,因为前瞻性出台政策能够消除节后房价上涨预期,削弱房价反弹压力,更有利于行业的平稳发展,也有利于政策预期的稳定和地产股估值水平的回升。我们预计本次政策会取得效果,并且由于目前我国存量货币的过剩和购房者并不悲观的市场预期存在,行业基本面虽会出现下滑但不至于出现明显波动,建议买入保利地产,金地集团,万科,招商地产,华业地产,冠城大通,首开股份、北京城建。