万科A:万科8月份销售及新增项目点评

事件

公司8月份实现销售面积96万平方米,销售金额104.8亿元,分别比10年同期增长5%和下降12.6%,环比上月上升22.8%和15.4%;销售均价为10917元/平方米,环比下降5.98%,同比下降16.7%。7月新增项目5个,增加权益建筑面积82.9万平米。

评论

销售同比下降,符合预期:1-8月公司累计实现销售面积733万平米和销售金额846亿元,同比增长50.4%和47.8%,同比增幅较7月份下降10.5和16个百分点。8月单月实现销售面积96万平方米,销售金额104.8亿元,销售面积和销售额分别同比上升5%和下降12.6%,环比上升22.8%和15.4%,符合我们预期。8月销售额是前8个月各月销售额均值的98.4%,水平相对正常,同比出现下降主要是去年基数较高。环比上升符合预期,因为8月推盘量有所增加,约为110万平米。9月推盘量将高于8月,环比预计将继续上升,而受基数较高的影响,预计同比增幅仍将处于低位。受销售结构影响,8月销售均价10917元/平米,同比下降16.7%,环比下降5.98%。因为8月份销售项目中丰台项目配建了2万的限价房,每平米售价1万元,拉低了整体销售均价。

拿地相对积极:8月公司新增项目5个,增加权益建筑面积82.9万平米,平均楼面价2708元/平米,合计需支付22.5亿元。新增项目规模较7月环比上升35%,相对积极。截至8月公司累计新增权益建筑面积778万平米,较去年同比下降了43%。新增项目有4个以合作方式获得,1-8月累计有23个项目以合作方式取得,占比62%。我们认为,合作开发能够用较少的资金开发更多项目,增强公司抗风险能力,而在市场较好的情况下,公司也可择优质项目增持,提高收益水平。

在调控中稳健增长:1-8月公司累计实现销售846亿元,是10年全年销售额的78.2%,9-12月如果按8月销售额计算,全年可实现16.9%的增长,而由于9-12月公司将加大推盘力度,实际销售增长幅度将更高。业绩方面,中期公司已售未结算资源达到1022万平米,1187亿元,业绩锁定率达到210%。11年以来,公司拿地力度较去年有所减缓,但公司权益储备可售建筑面积达到4620万平米,仍能够满足未来3年内的需要,为公司逢低拿地争取了充足的时间。整体来说,调控对公司基本面层面的负面影响有限,我们看好公司作为行业龙头逆势扩张的能力。

投资建议

预计公司11-13年每股收益分别为0.85、1.01和1.28元,动态市盈率为9.5、7.93和6.29倍,估值处于历史底部,结合公司已经实现较好的销售成绩,维持公司买入评级。