2011年房地产行业投资策略报告:调控市道也有投资机会

基本面看,明年行业总体向好,销售额同比增幅预计可达14%。预计2011年大的房屋供应不会形成促使房价大幅回调的供求压力,反而会使需求不断得到释放,而房价相对平稳,政策初见成效。随着今年土地溢价率的高位回落,2011年企业结算的成本压力已经被系统性的降低了。明年1000万套保障房建设理论上不但可解决大约5%城镇家庭的住房问题,还能有效缓解行业面临的舆论压力。保守估计,2011年房屋销售面积同比增长10%左右,房价与CPI基本同步,销售额同比增长14%,品牌企业表现将依然强于大势。

政策面看,面对房价上涨压力,政府政策难言放松。2010年政策调控不断,但房价仍在上涨,全国房价较年初上涨9%,一线城市上涨28%,二线城市上涨24%。过度宽松的货币政策与供不应求的市场状况是两大主因,我们认为2011年房价上涨的压力仍然很大。但从民生视角考虑政府仍会对房价高度敏感,政策一旦出现放松,房价将呈报复性反弹,所以我们认为,2011年调控恐将持续、行业政策面仍将向下。

2011年政策选择:加息、房产税试点与限购。今年国内先后16个城市推出限购政策,短期内降低需求、抑制房价效果显著,这一经验明年很可能被其他城市仿效。房产税作为调控措施推出,时间窗口预计明年3-4月份,力度将先松后紧,范围将先点后面,试点城市将在上海、深圳、重庆等地产生,它的推出或将引发一波阶段性行情。经济加息通道已经打开,每提高25个基点,月新增还贷将增长2%,加息幅度预计在50-150个基点之间。

估值角度,地产股现历史大底,具有很好的安全边际。横向比较,无论PE还是PB在申万23个行业中均处极低水平,地产股处估值洼地;纵向而言,2002年至今板块静态PE、PB,均值分别为41、3.6倍,目前静态PE24.5倍,PB2.8倍;相对PE、PB值分别为1.02、0.84,处历史最低水平,且与弱周期板块偏离度达到历史之最。2011年主流地产股动态PE基本处8-10倍。股价归根结底是对基本面的反映,两者难以出现长时间的背离,房地产板块估值未来存在上升空间。

维持房地产行业“推荐”投资评级。经验表明,基本面向上、政策面向下时,地产股难以走出一波持续上涨的大行情,但行业估值处历史大底,估值修复诉求强烈,故我们维持行业“推荐”评级。明年看好以下二类公司:高周转、业绩锁定程度高的龙头企业,如万科、保利地产、招商地产、荣盛发展、滨江集团、中南建设、首开股份、华业地产;另外,还看好“地产+X”组合类优质公司,如中天城投、福星股份、中润投资。