对绍兴出台促进房地产市场平稳健康发展的通知的点评:地方救市已转移至信贷政策

事项:8 月4 日,绍兴市住建部在其网站公布绍兴市出台11 条措施促进市区房地产市场平稳健康发展的通知,通知称按照“市场主导、因城施策、分类指导、长效管理”的原则,分别从购房政策、银行贷款、公积金贷款以及商品房合同备案等方面出台服务举措。

平安观点:

二三线城市政策持续松绑符合预期。目前二三线城市大多库存高企,处于供过于求的状态,在限购放开获得中央默许的大环境下,我们判断除一线城市尚难轻言放松外,其余限购城市为促进当地库存去化,均有动力进一步放松政策。绍兴作为中小城市,出台救市政策符合预期。此次绍兴政策不单取消限购,还以行政命令的方式干预商业银行放款,包括控制首付比例、利率、放款时间等,同时还在盘活二手房市场,规范市场交易等方面有所规定,是地方救市政策中最为全面的一个版本。

目前地方政府的政策重点已逐步转移至信贷政策。由于单纯放松限购对市场成交的长期影响力有限,信贷环境对成交量回暖的影响至关重要,因此目前地方政府已将政策重点逐步转移至信贷政策。四川省以财政补贴的方式以提高商业银行放贷积极性。此次绍兴市则在信贷政策方面有较大突破,包括规定除首套房外的新购房贷款首付比例地方法人银行业金融机构按不低于40%,且首套房贷利率不得超过基准利率,二套房认定标准为只认房不认贷,按揭手续办理完成后应在1 个月内放贷到位等。虽然我们认为商业银行在市场化的经营环境中站在收益率的角度并不会大幅提高房贷放款积极性,但也会对地方政策及银监会窗口指导给予一定回应,加之前期央行释放流动性,房贷利率高点已过。

放松未触及中央底线,政策松绑叠加流动性改善,成交环比上行值得期待。根据中央因城施策,分类调控的大原则,我们判断目前地方政府的政策放松未触及中央底线,一线城市尚未有实质放松,二线城市仅在非主城区和大户型范围内放松限购,因此政策被叫停的风险较小。虽然目前基准利率以下的首套房贷优惠依然难觅,但一二线城市首套房按揭利率或条件均有不同程度的松动,政策松绑与流动性改善形成合力,一二线核心城市商品房成交环比改善值得期待。

投资建议:近期地方政府放松意图明显,且政策放松逐渐触及对成交影响更为关键的信贷政策,信贷政策修复及流动性改善为基本面向上提供想象空间,板块估值有望继续反弹,而此轮反弹的高度将取决于基本面改善的幅度,建议投资者短期可适度参与资金博弈带来的板块反弹机会。个股上建议关注业绩稳健的万科、下半年销量存在超预期的保利、受益京津冀一体化的华夏幸福及联姻搜房、互联网平台建设有望加速的世联行。

风险提示:若流动性收紧可能会造成成交量下滑超出预期。