中国房地产行业专题报告:“卖房子”升级,能力+适销+品质

房地产业规模已处历史高峰。房地产行业在经历了高成长后,规模和收入大大提高。从1988年至2010年,23年来,全国房地产开发企业营业总收入增加了260多倍,营业利润增加了460多倍。我们认为房地产行业已处在历史的高峰期,虽然今后还有黄金十年,但行业的增长速度将减缓。房地产开发企业平均营业利润从2000年的26.84万元,到2010年增加到717.16万元,增长26.72倍,反映十年来房地开发企业家数虽然上升,但平均营业利润亦显著增加,房地产行业不仅有企业数量的增加,随着房地产市场的发展,经营质量也在近十年不断提高。

行业已进入“平稳发展期”。二十多年的发展,我国房地产行业经历了“萌发期”、“起步期”、“发展期”和“高成长期”。我们认为从2011年开始行业已进入平稳发展阶段,2012年房地产行业将表现为销售低增长,新开工面积负增长,开发投资增速稳中有降的局面。

从国外经验看,行业不可能持续高增长。从周边的日本和香港房地产周期的表现来看,房地产周期运动不仅能给社会经济带来强大的动力,也会带来很大的负面影响,甚至是灾难性的后果。我国房地产周期正处在活跃期,我们要防止出现日本或香港土地价格或商品房价格快速上涨带来的泡沫破裂,房地产持续高增长已在减速。2012年在持续调控作用下,我们预计房地产处在周期的一个相对平缓阶段。

行业仍具投资价值,注重综合能力。城市化仍有很大空间,城市化率在1996年首次超过30%,2009年达到了46.59%。我国有可能再用二、三十年的时间,使城市化率超75%;二三线渐成未来主推动力。城市化二三线城市将显主推力已是必然,部分二三线城市的上市公司已具备长期发展的良好空间;调控下首臵与改善市场强劲。我们认为刚性需求是当前市场中的主导力量,而且这股力量依旧强大。

投资建议。关注企业的综合运营能力。房地产行业已开启从初级“卖房子”走向“综合运营”之路。“卖房子”初级,“综合运营”成为企业生存和发展的要素;关注企业开发产品的适销性。刚需市场仍是政府支持的领域。“一高一低(高周转、中低端产品)”的企业值得长期关注。“一高一低”型的企业仍然具有很好的成长空间,具有持续性投资机会;关注高端物业的开发及持有。大型城市写字楼租金进入上升通道,物业价值不断提升,尤其是核心城市核心地段的核心物业增值空间大,增长确定。应该重点关注多元化综合运营能力强公司中与物业价值和产业价值相关的投资机会。