房地产行业:对于9月19日国务院常务会议精神的简评

分析:

第一,在1-8月保障房建设开工率到达到86%(不含西藏自治区)背景下,管理层继续强调保障性安居工程特别是公租房建设,既体现了管理层借助保障房建设对冲经济放缓的用意,也反映了管理层对于完善住房供给“二元化”体制的重视。我们认为,“二元化”的住房供给体系的建立和完善,最终有利于商品住房市场化之路,最终利好整个房地产行业健康有序地发展。

第二,中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员等公租房租客定位以及单套建筑面积以40平方米为主小套型定位(套型也决定了使用功能,小套型决定了使用功能的过渡性),起到了公租房与普通商品房两个市场的隔离作用,既公租房需求者与普通商品房需求者之间的交集甚微,公租房的合理发展将不会对普通商品房需求构成明显负面影响。

第三,按略低于市场标准确定租金以及建设配套商业服务设施以实现资金平衡等表述,体现了管理层千方百计地提高公租房本身的投资回报率,以便吸引社会资金参与公租房的投资。我们认为,合理的租金水平和打包具有经济效益(市场化)的商业配套设施,公租房获得自我造血功能的可能性较大,进而能够有力推动保障性住房的建设容量和速度。

第四,提高土地出让金比重和强化保障房债权融资(包括地方政府债、企业债、开发贷以及地方融资平台贷款)等表述,一方面暗示了管理层打压房地产有限度,否则土地出让金下滑,提高比重也没有意义;反过来讲,管理层希望普通商品房能够反哺保障房。另一方面,公租房建设(保障房建设)绑定地方政府债、地方融资平台贷款,有利于缓解当前日趋紧张的地方财政;公租房建设(保障房建设)绑定企业债、开发贷,让拥有公租房项目(保障房项目)的房企未来在资金融通上获得更为有利的地位。

第五,管理层强化保障房建设,有利于构建“二元化”住房供给体系,最终利好普通商品房市场化发展;公租房差异化定位,不会对普通商品房需求构成威胁;提高土地出让金比重,体现管理层商品房反哺保障房意图,进而打压房地产有限度;保障房建设绑定房企融资,让部分拥有保障房项目的上市公司,在融资上拥有优势。

基于此,我们维持行业“买入”投资评级,建议战略性配置房地产股,重点推荐宁波富达、凤凰股份、荣盛发展、新湖中宝、滨江集团和合肥城建。