央行加息点评:政策累加效用将逐步显现

中国人民银行决定,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。

点评:1、央行再次加息符合前期预期。我们在1月17日《房地产板块异动点评》中明确提出:“存款准备金率上调至历史新高,银根紧缩预期增强。虽然市场有观点认为现阶段再次上调存款准备金率使春节前加息的概率降低,但从存款准备金率上调至历史新高这一措施来看,银根紧缩预期较强,即使春节前不加息,春节后至3月份加息的可能性依然存在。

2、政策累加对房地产市场将产生实质性影响。我们维持前期观点,房产税试点推出、限购升级、银根紧缩使房地产销售情况不容乐观,尤其是去年1-4月房屋销售面积基数较大,因此今年2-4月份全国商品房销售面积增速不容乐观,出现同比下滑是大概率事件。全国商品房销售面积将逐步由2010年增速下滑转变为2011年同比下滑,政策累加对房地产市场的实质性影响将逐步显现,虽然从中长期角度看,政策加码有利于行业回归理性发展,但预计地产板块阶段性估值中枢将下移。

3、我们维持《2011年房地产行业投资策略》中对2011年房地产市场的整体判断:2011年房地产市场面临调控深化和银根紧缩两方面不利因素。我们预计2011年全国商品房销售面积同比下滑10%至20%,销售均价同比下滑5%左右。预计一线城市成交价格下滑区间在10%至25%之间,成交量继续下跌,但由于2010年基数较低,因此预计一线城市成交量同比降幅有小幅缩小。

4、我们维持对行业的“中性”评级。行业系统性投资机会应该在房地产调控取得一定成果和CPI上涨压力减轻双重因素驱动下产生,房地产调控成果主要表现在两个方面,一是房价上涨势头得到明显遏制,二是保障房建设取得显著成果。两方面结合来看,系统性投资机会出现在下半年尤其是四季度的可能性较大。短期请注意投资风险。