新城控股:双轮驱动高增长,商业地产再提速

源自常州走向全国:公司1993年成立于江苏常州,为国内跨足住宅地产和商业地产的综合性地产集团,2016年位居中国房地产百强企业第16位。截止到2017年11月,公司已进入国内67个大中城市,累计开发项目超过200个,业务涉及房产开发投资、商业开发管理、金融、养老、教育等多个板块。

回归A股长袖善舞:公司2001年借壳江苏五菱于B股上市,2015年12月4日换股吸收合并B股在A股上市。回归A股后,抓住债券融资窗口,多次大规模发行债券融资。从2016年到2017年7月底,公司在国内通过债券融资额达145亿,平均利率5.29%;2017年8月8日,公司成功发行2亿美元、5年期高级美元债券,拓宽了公司海外融资渠道。公司A股非公开发行股票方案也获得证监会通过。资本市场多渠道大规模融资,为公司大规模拿地以及项目后续开发提供了坚实保障,为公司快速发展插上翅膀。

精准拿地增长无忧:公司拿地精准体现在两个方面:一是土地成本较低,近5年平均地价涨幅一直低于100城市平均成交楼面均价;另一个是拿地节奏把握比较好,错峰拿地,城市布局时机都选择的非常好,2014-2015年,全国土地价格较低时,公司加大拿地力度,土地支出占当年销售额比重不断上升;当2017年地价上涨较快时,公司开始控制拿地节奏,土地支出占比开始下降。公司能够精准拿地,主要有三方面原因:1、眼光独到;2、拿地手段多元化;3、激励机制。

双轮驱动协同扩张:公司获取项目时大多选择商住两用土地,先建设可售住宅和商业,待销售额达到自持购物中心建造成本的一定比例之后,开始动工建造自持购物中心部分,通过销售哺育自持的方式解决自持物业前期开发阶段部分资金问题。同时,自持购物中心建成运营后又可以改善周边生活硬件设施,提升住宅品质,促进住宅销售,真正实现协同发展。目前公司吾悦广场开业数为17个,在建26个,待建10个,公司计划到2020年吾悦广场在建和开业数达到100个。

投资评级:预计公司2017-2019年净利润分别为53.60亿元、71.84亿元、95.57亿元,每股收益分别为2.37元、3.18元、4.23元。按2017年12月6日收盘价25.71元/股,新城控股2017年业绩对应的PE为10.84倍,低于行业中位数和平均水平,与可比公司相比,处于较低水平。基于公司未来两年较高的成长性和目前较低的估值水平,我们给予公司“买入”评级。

风险提示:房地产调控风险、货币政策收紧风险。