2015年房地产业投资策略:行业渐趋平衡,蓝筹演绎精彩

展望2015年,楼市环境去行政化基本完成,行业走势重归市场化主导。

流动性宽松及楼市政策放松的去库存效果显著,中长期来看,行业投资顶峰已过,市场规模未来还有上升空间,但房地产单边上升基本结束,行业进入新平衡,城市分化加大,行业呈现整合、升级、淘汰和转型的局面。

在这种基本面下,板块依旧有较好的投资机会,但板块性的估值修复动力减弱,个股或子行业的分化将表现得更为强烈。优质龙头公司的增长模式重构、集中度提升将获得市场认可,而进入验证期后中小型转型房企则会受到市场更审慎的态度。此外,国企改革、土地改革、金融改革、自贸区扩容、园区升级等层出不穷的题材,在中央和地方刺激经济增长的动力推动下仍将描绘新蓝图、酝酿新热点。我们维持板块增持评级,推荐主流房企配置:万科、保利地产、招商地产、华夏幸福,区域热点房企推荐:建发股份、世荣兆业;转型升级房企:世联行、中南建设、冠城大通;国企改革类房企:华侨城、天健集团、深振业等。

支撑评级的要点

2015估值修复动力减低,个股分化加大:楼市去行政化基本完成,行业重归市场化主导,随着14年年底的一波蓝筹股大幅上涨,估值修复驱动力减小,个股分化加大;其中龙头股中万科、华夏幸福等重构成熟成长逻辑的公司将获得市场充分认可;小市值转型公司大浪淘沙,2015年重新上演新故事;而区域经济和国企改革等主题热点有望延续。

宽松流动性推动销售回升板块强势,地产金融化改革影响深远:流动性趋于宽松,降息周期已经开启,地产板块在降息周期前期通常表现强势;房地产行业投资增速已经进入低速运行的新常态,明年开发投资预计增长9.3%,销售重返回升,预计商品房销售额增长超过8%;行业制度方面税费改革将近,地产金融化元年或开始,对未来行业发展影响深远。

区域驱动力保持强劲,经济改革推动地产载体升级:在本届政府将工作重心转到促进经济发展的前提下,来自中央和地方层面的各种区域增长规划仍将是主要抓手,区域题材的新旧故事将延续区域板块行情,区域经济带、自贸区扩容、大型项目落地等;另外经济转型升级也将带来作为经济运行基本载体的房地产业的机会,科技立国对科技园区升级转型的带动、土地改革和城市土地节约集约利用对存量土地资源的重估等。

多渠道探索转型升级路径,塑造长期成长逻辑:传统开发商盈利空间缩窄,倒逼房企模式变革中大房企模式谋变:单一环节盈利模式转向复合型跨界模式、中小房企退出转型、行业并购整合;行业互联网化进一步加深,线上线下联动开辟O2O新领域;更多房企发展为平台型企业,充分挖掘房地产作为生产办公生活服务平台的价值,延伸价值链至相关的人、物、活动;地产金融化拓展相关金融服务功能发展空间。