首开股份:优化布局,受益京津冀一体化

首开股份13年销售增长乏力、业绩低于预期,主要源于销售端京内销售受限于预售证监管以及京外销售贡献少并毛利低;展望14年,13年公司拿地面积增速高达285%,14年计划新开工面积增速高达65%,由此保证了14年可售面积增速高达33%,同时新推项目也逐步转向经济较发达的核心城市和区域,我们预计公司14年的销售金额达247亿,同比增长33%;此外,公司目前在廊坊拥有一个43万方的二级开发项目,广阳科技成果孵化园区一级开发已签订框架协议,是京津冀一体化的受益股。我们分别将公司2014-15年每股收益预期下调至0.85元和1.10元,下调目标价至6.14元,股价调整后公司估值偏低,上调至买入评级。

支撑评级的要点

净利润同比降20%,计划14年净利润增速超25%。净利润13亿元,同比下降20%,合每股收益0.57元,业绩低于预期;净资产收益率9.6%,较上年同期下降3.3个百分点;毛利率36.8%,净利率9.5%,分别较上年同期下降4.8和3.2个百分点;每10股送1.8元,分红比例达31%;业绩低于预期主要源于京外项目结算增多导致的毛利率下降以及首城国际的投资收益减少所致。

预计14年销售247亿元,同比增长33%。13年销售金额186亿元,同比增长仅5%;14年可售面积同比增长33%,其中新推面积同比增长59%,在丰富可售资源以及可售资源逐步转向经济较发达的核心城市和区域的推动下,预计14年销售金额247亿元,同比增长33%。

13年积极拿地,14年积极新开工。拿地方面,13年公司积极拿地,合计拿地281万平米,同比增长285%,其中京内108万平米,同比增长166%,京外173万平米,同比增长224%;14年,公司计划新开工288万平米,同比增长65%,积极新开工将保证14年丰富的可售资源。

有望落实廊坊10平方公里一级开发项目,极大受益于京津冀一体化。近期我国将“京津冀一体化”上升至国家战略,而公司的两个廊坊项目也将使其极大受益于此,其中,二级开发项目廊坊国风悦都总建面面积43万平米,今年上半年将进入销售,另外一级开发项目(广阳区高新科技成果孵化园区)目前还处于落实框架协议阶段,该项目占地达10平方公里,近邻二机场和廊坊市中心,未来发展空间巨大。

评级面临的主要风险

房地产市场调控影响股票市场表现;跨区域经营风险。

估值

由于公司13年业绩低于预期,我们分别将公司2014-15年每股收益预期由原先的0.96元和1.18元下调至0.85元和1.10元,但考虑到目前公司动态市盈率6.0倍以及市净率仅0.82倍,估值偏低,同时公司作为北京国资公司在京津冀一体化进程中有望获益,目标价由6.72元下调至6.14元,相当于7.2倍2014年市盈率和50%的2014年NAV折让,上调至买入评级。