新湖中宝:地产+投资,价值低估严重

公司是典型的资源深耕型开发企业,对于现有项目充分挖掘价值,而较强的拿地能力保证资源充沛,成本低廉,保持了项目高毛利水平。

在政策调控趋紧,需求被压制,行业成交量出现较大幅度下滑背景下,国内开发商推盘均受到了不少影响,我们认为公司节奏相对较慢的深耕模式不会转变,反而原本去化周期较长,面临的资金回笼压力相对较轻,同时公司充足的账面现金更能支持其逆市拿地,进一步加大股权投资力度,充分发挥现有业务发展潜力。

公司在上海和杭州接近200万平米的优质储备,以及丽水、天津等项目未进入集中销售期,加上调控政策压力,适当放缓销售进度,真实价值被部分隐藏。我们认为,公司的投资价值体现在以下几点:1)项目布局合理,一二线城市分布得当,非限购城市储备占61%,而公司管理层战略眼光独到,稳固长三角市场,较早布局环渤海地区,将受益该区域市场潜力的发挥。

2)灵活的拿地策略保证储备充足,并且保持成本低廉,06年以来二级市场所拿地成本2117元,06前的储备成本不到1000元,而目前项目平均售价超过8000元,同时,涉足土地一级开发更使后续低成本储备供应得到保证。

3)上海、杭州核心市区的储备接近200万平米,重估价值超过200亿,此部分项目已贡献每股价值4元,上海青蓝国际、杭州武林国际将在近两年进入销售期,而低成本拿得的天津静海商贸城,平阳海涂围垦项目将在中长期内有效提升整体价值。

4)管理层独具投资眼光,所投资的金州管道、大智慧均已上市,盛京银行已递交材料,湘财证券、吉林银行等均有上市潜力,矿产企业处投资勘探阶段,一旦探明,将带来巨大的业绩升值弹性,股权投资也有望成为近两年业绩提升的催化剂。

预计2011-2012年公司每股收益为0.35元、0.51元,业绩将在未来几年逐步释放。每股RNAV值9.54元,目前股价6.12元,折价接近40%,继续看好公司未来发展前景,以及政策调控中的抗风险能力,维持“推荐”评级。