房地产行业研究周报:开发商延迟推盘

新房成交情况

北京、深圳成交上升,上海成交下降。北京成交17.2万平米,环比上升13%;上海成交32.7万平米,环比下降22%;深圳成交8.6万平米,环比上升12%。三市去化周期分别为9.9、2.6和4.6个月。

二、三线成交量上升城市有10个,占比38%。成交量上升幅度最大的是哈尔滨、苏州和长沙,幅度分别为262%、51%和40%。成交量下降幅度居前的城市是重庆、海口和南京,幅度分别为-69%、-53%和-43%。

二手房成交情况

北京成交42.3万平米,环比上升15%;天津成交14.6万平米,环比上升9%;深圳成交59.4万平米,环比上升157%,成交量大幅上升主因仍然是传闻二手房将于11月起按评估价征税,购房者为控制可能上升的成本而集中过户;杭州成交3.1万平米,环比上升7%。

均价方面,天津、深圳和杭州分别上升1%、7%和5%。

土地市场

北京本周无推出无成交;上海无推出,成交3宗10万平米;深圳无推出,成交1宗2万平米。

本周土地推出量较高的是大连和天津,分别推出6宗90万平米和7宗47万平米;南京和南宁最为活跃,分别成交5宗57万平米和5宗41万平米。

投资策略

由于对未来预期不确定性上升,开发商目前普遍推迟了开盘节奏,但近期成交量没有出现趋势性下降,说明市场需求仍在。地产股近期表现弱于市场主要受房产税即将开征传闻和首次购房利率提升至基准利率8.5折的影响。

我们认为自上而下看,行业政策预期短期仍挥之不去,因为开发商有一定控制供给释放节奏的能力,以防止价格在短期出现明显调整,所以房价的实质性回调和调控效果的巩固需要一段周期来观察。但自下而上分析,目前上市公司10年市盈率约为15倍,部份重点公司11年约为10倍,并且上述估值水平是得到预收款所保证的,地产股进入长期价值投资区间。建议重点关注万科、保利地产,以及受二次调控影响较小的北京地产股,推荐华业地产、冠城大通、北京城建、首开股份、金融街。