房地产行业研究周报:低价开盘项目售价反弹

新房成交情况。

北京、上海上升,深圳持平。其中北京和上海分别成交18.3万平米和34.3万平米,上升幅度为44%和22%;深圳成交量较上周下降1%,成交7.3万平方米。北京、上海去化周期分别上升0.8和0.1,为13.4和3.3个月;

深圳去化周期7.7个月,环比下降4个月。

二、三线成交量上升城市有13个,占比54%。成交量上升幅度最大的是宁波和福州,达到125%和121%。成交量降幅居前的是包头、温州和哈尔滨,分别为-71%、-69%和-69%。

二手房成交情况。

深圳二手房成交情况受优惠政策即将在9月初取消的影响,面积继续大幅增长,幅度为77%;北京、天津和杭州也均有所上升,幅度分别为12%、10%和24%。

均价基本与上周持平,天津下降2%,深圳、杭州分别环比上升4%和1%。

土地市场。

本周深圳未有用地推出;北京推出2宗17万平米,无成交;上海推出8宗67万平米,无成交。

二三线城市推出面积较大的是沈阳和重庆,分别推出69和51万平米,成交方面沈阳最为活跃,成交6宗57万平米。

房产税改革继续推行。

发改委近期表示房产税改革将继续推行。之所以在此时重提房产税,我们认为可能是投资性购房有入场迹象,房价重现上涨压力,有必要表态以调整市场预期。

投资策略:

前期部份低价入市项目由于取得了较快的去化速度,后期开盘售价有所上调。例如万科在周末开盘的长阳项目,其高层板楼均价14100元/平方米,相比七月份开盘相同户型均价调高了500元/平方米;小高层板楼均价17000元/平方米,比上一期开盘的相同户型均价也提高了700元/平方米;

上海浦东的悦豪斯后期售价也将由前期的每平米2.8万上调至3万。

本次调控之所以没有很好控制房价,我们认为主要是市场预期没有变的太悲观,目前市场中大量购房者存在持币抄底购房的心态,所以房价也较难出现实质下跌。但无论如何,房价反弹与政府的初衷相左,如果此种情形频繁出现会导致未来政策风险上升。

所以销售策略不够灵活和可售资源不足的公司难以获得高收益,因为推盘的延迟会重合于未来的供给高峰和可能出现的政策风险,我们更看好销售计划可调性强的公司,在这一轮周期中,显然是万科和保利地产这样的一线公司更为出色,继续维持推荐。