北京市房地产调控细则点评:对房地产需求的绝对打压

投资要点

行业事件: 北京市政府4月30日出台了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(以下简称《通知》)。《通知》与17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》相比更加严厉。除了明确要求商业银行根据风险状况,对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款,对同一购房家庭新购商品住房套数也做出了明确限制。即自政策发布之日起,同一购房家庭只能新购买一套商品住房。

点评: 1、 对需求的绝对打压使北京调控细则成为迄今为止出台的最严厉的地方调控政策,“一刀切”的调控措施将使北京房地产需求快速下滑。“同一购房家庭只能新购买一套商品住房”意味着无论购房家庭之前拥有几套住房,即拥有5套住房的家庭和没有住房的家庭在政策暂定期限内均只能购买一套住房,两者的区别在于银行是否给予信贷支持,因此调控措施对投机性和改善性住房需求均将起到明显的抑制作用。在住房信贷的明显收紧以及对新购住房数量限制的双重打压下,北京地区的房地产需求将出现明显下降。 2、 各地调控细则可能会陆续跟进。由于本轮房地产调控的严厉程度前所未有,并且对地方实行考核问责机制,因此地方政府对房地产市场调控的积极性将明显超过前期。北京率先出台的严厉细则对其他城市调控细则的出台有一定带动作用,预计地方调控细则将陆续出台,对房地产市场的需求和供给将采取最严厉的调控措施。 3、 重申“增加住房有效供给”和“加快保障性安居工程建设”。《通知》提出确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。规定将住房销售价位、套数、套型面积、政策性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套,占全市住宅新开工套数50%以上,竣工政策性住房4.6万套的工作任务,力争今年二季度实现供地,三季度全面开工。 4、 综上所述,由于各地调控政策可能会陆续跟进,房地产板块依然面临较大的政策压力,维持行业“中性”评级,请投资者关注投资风险。