泛海建设:提速发展,现经营拐点,板块销售增长No.1

提速发展,经营正处回升拐点,资源快速释放,业绩高增长可期。公司计划提速发展,在未来6年内将目前超1000万平(含一级)的项目资源全部开发销售完毕(武汉项目可能8年开发完毕),自留物业进入经营期。提速发展将在2013年开始实施。剔除自持部分,目前二级开发项目销售部分预计全部销售额约1300亿元,年均复合增长约56%;若一级开发项目顺利转为二级开发并销售,预计全部销售额约1960亿元,年均复合增长约70%。

优质项目快速释放业绩中。2012年公司在建面积315万平,其中武汉项目在建超200万平,北京、上海、沈阳项目已开工。武汉、深圳、杭州项目正在销售,各地优质项目开始进入收获期。预计2013年可售货值约85亿元,若去化7成,则销售有望达60亿元,同比增约70%。

开发销售提速,资金压力将缓解,财务风险可控。随着公司开发销售提速,资金回笼将大幅增加,将有效缓解公司短期的资金压力。为提速发展公司加大杠杆,长期借款约134亿元,若公司开发销售如预期发展,2012-2014年累计销售额约195亿元,完全可覆盖所有借款,财务风险可控。

公司项目储备集中于一二线城市核心区域核心地段,需求稳定,成本优势突出,高毛利可持续。随着结算收入的大幅提升,未来三费水平也将快速降低。预计12-14年EPS0.16/0.25/0.39,3年复合增长率90%。RNAV9.02元(未含一级转二级开发带来的盈利),股价4.8折交易。目前股价尚未反映公司提速发展的预期,若能实现提速发展,公司将是未来几年内板块中销售业绩增长最快的公司,上调评级至“强烈推荐”评级。

风险提示:公司提速发展及销售低于预期,资金紧张,及行业调控超预期等的风险。