房地产行业:调控长效化,行业面临变革

投资要点:

政策的强化。当前房地产市场已到了调控的关键时期,作为房产税征收试点城市的重庆再度将房产税提出来,并特别将存量房征收房产税提出来,其实是对房产税试点的一种强化,既显示了实施和执行该项政策的决心和力度,又显示了房地产调控政策的持续性。

调控趋向长效化。从1997年至今,房地产市场经历了数轮调控,但每一轮调控都因各种原因无疾而终,调控缺乏持续性,调控效果也不甚明显。对存量房征收房产税其实是房地产市场长期发展必然的措施。重庆对存量房征收房产税的试点,让市场看到了一丝曙光,对调控的持续性、长效化预期有所强化。

楼市销量大幅下滑。调控政策从去年延续到今年,政策的累积效应正在不断显现。截止9月25日,北京、上海、深圳,三大一线城市的日均成交套数同比分别下降61.54%、32.88%和54.25%。二三线城市出现分化,成交量跌多涨少。

房企存货创新高,资金压力显著。中报数据,房地产上市公司存货超过8500亿元,存货占总资产的比重近60%。资金方面,多项指标显示,房企资金压力巨大,融资渠道日益狭窄,融资成本日益高昂。销售、库存、资金,各方面压力同时袭来,如果政策风向不变,房价实质性下调的概率越来越大。

行业整合悄然开始。从中报数据来看,龙头公司的各项指标明显好于行业平均水平。手握大量现金的行业龙头,已经为行业整合储备了资源。在政策的持续调控下,优胜劣汰的行业整合将不可避免,未来行业集中度的提升已成必然。

投资策略。重庆从10月1日起开始对存量独栋住宅征收房产税,再次强化了政策调控预期,在行业资金趋紧、存货倍增、销量下滑的背景下,持续的调控为有准备的龙头公司提供了机会。尽管行业基本面仍未到最坏的时候,整个板块的趋势性投资机会尚未到来,但龙头公司的长期投资价值已然显现,重点推荐万科、保利地产。

风险提示。政策超预期;销量持续超预期萎缩