金融街:租赁业务增长平稳;具备较好防御性

金融街公布的2010年净利润为人民币18亿元,同比增长31%。剔除物业税前重估收益(人民币3.53亿元)和一次性收益(存货跌价冲回人民币1.42亿元;补贴等人民币2.85亿元)后,核心净利润为人民币12亿元,基本符合我们的预期(人民币11.2亿元)。要点:1).房地产开发业务方面,2010年合同销售收入达人民币160亿元,较我们的预测高20%,主要得益于复兴门内4-2#项目人民币24亿元的合同销售收入。我们估算,截至2011年2月份,公司的未结算合同销售收入约为人民币120亿元,达到我们2011年预期收入的140%,好于同业的95%。2).受益于受可租赁面积增长(金融街中心等)的推动,房地产经营租赁性业务收入同比增长37%至人民币7.30亿元。3).14.9%的2010年净利润率较我们的预期高1个百分点。截至2010年的净负债率从一年前的27%小幅上升至43%,财务状况依然稳健,有利于公司在弱市下寻求可能的收购机会。

投资影响.

我们将12个月目标价格小幅上调至人民币7.70元(之前为人民币7.50元),并将2011-2013年每股盈利预测上调14%/3%/3%,以计入2010年预期合同销售收入好于预期的因素。该股较2011年底预期净资产价值折让44%,2011年预期市盈率为18倍,而A股同业折让幅度为43%,市盈率为12倍。我们维持对该股的中性评级。主要风险:上行风险:合同销售收入好于预期、租赁表现强于预期;下行风险:紧缩政策过度导致预售收入/租金差于预期。