房地产行业2012年2季度报告:政策预期触底回升

投资建议

行业策略:中央对房价的表态令地产的政策预期降至谷底,但我们认为二季度政策环境将得到改善,因为地产新开工将进入快速下滑阶段,对经济的负面影响进一步体现,而房价也会按照国家预期目标实现理性回归,所以地产的政策预期将触底回升,对地产股估值水平起到正面影响。

中央令各界对房价的预期明确,有利于房价向既定的目标调整。只有房价调整到位和地产新开工的下滑才是终结调整周期最好的标志,中央的科学管理让我们相信这一目标能够实现,我们维持地产股反转周期判断。

推荐组合:二季度机会更多来自有能力实现销售超预期,并且受益国家推进普通商品住房建设战略的公司,推荐保利地产,招商地产,北京城建,中南建设,鲁商置业,金科股份,中航地产,铁岭新城。

行业观点房价跌多少是合理?可以从合理利润和居民收入与房价收入比两个角度来做出判断。

一、合理利润:11 年四季度住宅用地平均出让价格4518 元,按2.5 容积率计算,楼面地价为1807 元,而11 年均价4621 元,建安成本按统计局公布的10 年竣工房屋造价计算,利润率水平约为12.7%。所以从全国范围内看,房价下降极限不到13%。

二、房价收入比:一线城市房价收入比过高是收入结构不均所导致的,由于高收入水平家庭集中出现在一线城市,所以按平均收入计算的房价收入比必然偏高,我们假设全国范围内有购房能力的是中等收入家庭,而一线城市有购房能力的是高收入户,从收入对比情况分析,高收入家庭收入是中等收入家庭的1.8 倍,所以按房价收入比最高的深圳计算,其15.6 倍水平换算成对应收入的房价收入比是8.7 倍,如果回归到08 年全国最低的6.8 倍,则房价下跌上限21.8%。

需不需要调整盈利预测?市场一直担心地产股业绩是否需要调整,从目前成交量的回升程度和上市公司已经实现的业绩锁定情况分析,板块8-10 倍的动态市盈率较为可靠。因为目前上市公司的盈利预测基本在年初完成,而当时市场预期并没有目前成交这么乐观。近期市场实际成交情况超出年初预期。未来中央层面鼓励首次置业方向不会改变,需求层面发生大幅波动的可能性并不大,而地方政府的财政周期由于滞后于地产销售周期,地方政府未来在其权利范围内出台刺激行业政策的动力仍然十足,也会一定程度保证需求的顺利释放。

在国家推进普通商品住宅供给的战略下,部份开发商的资金将得到定向放松的机会,会提升上市公司的roe 水平,而新开工的下滑将为政策推出提供时间窗口。

风险提示投资和新开工维持高位,地产政策预期无法改善;销售持续性低于预期。