以往,保利地产靠高经营杠杆和高财务杠杆“双杠杆”驱动下保持着年均78%的资产扩张;但极限“奔跑”中,保利地产已接近负债上限,未来成长将从“重资产模式”转向“轻资产模式”,即,从资产依赖性扩张转向效率推动性增长,模式的转型意味着资产的扩张速度将减缓,但回报率和每股收益增速提升。
保利地产的经营效率一直处于行业标杆水平,轻资产模式下,从土地重资产中释放出来的资本金被重新配置于经营环节,推动效率隐含回报从历史平均的18.0%提升到20.9%,每股收益的潜在增长率从历史平均的13.1%提高到16.7%。未来,如果周转速度能进一步提高10%,同时利润率降幅不超过15%(3个百分点),公司整体回报率将进一步提升。
轻资产模式下,保利地产的合理估值为20倍市盈率,即,16.6元/股,较当前股价高64%,评级买入。
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