房地产行业:投资新开工平稳,估值修复近尾声

投资建议:

在我们看来,6月底开始的地产反弹原因有三,一是估值非常低,二是再融资等利好消息,三是龙头公司中报预增。但目前重点地产上市公司的平均估值水平将近10倍,已经接近6月初的高点。往前看,利好已经不断兑现,而楼市环比、同比下滑等负面因素或将体现。我们认为地产股这一波估值修复的反弹行情,趋势上看虽然还在延续,但可能已接近尾声,向上的空间已经不大。推荐低估值组合:万科A、金地集团、金科股份和厦门国贸。

要点:

上半年房地产开发投资增长平稳。上半年房地产开发投资36,828亿元,同比增长20.3%,环比1~5月略跌0.3个百分点,近4个月来开发投资增速基本保持稳定。结构上看,主要原因为住宅投资增速环比1~5月下降了0.8个百分点;办公楼和商业营用房投资增速则分别环比上升1.8和2.0个百分点。

房屋新开工面积同比增长回升。上半年全国房屋新开工面积9.6亿平方米,同比增长3.8%,环比1~5月回升2.8个百分点。结构上看,住宅、办公楼、商业营用房新开工面积增速均有不同幅度的回升,分别环比1~5月上升2.1、4.7和5.0个百分点。考虑到12年下半年新开工增速基本稳定,我们认为全年来看新开工增长速度也将保持平稳。

商品房销售同比增长放缓。上半年商品房销售面积5.14亿平方米,同比增加28.7%,环比1~5月进一步下降了6.9个百分点;商品房销售额3.34亿元,同比增加43.2%,环比1~5月则下降9.6个百分点。2月峰值出现后增速已开始逐月下滑,考虑到12年全年销售增速前低后高的走势,预计13年销售增速将呈现前高后低。结构上看,其中商品住宅、办公楼及商业营用房销售额同比增速分别为46.0%、45.7%和20.5%,分别环比1~5月下降了10.8、8.0和1.9个百分点。价格方面,上半年商品房销售均价为6489元/平方米,环比1~5月基本持平略跌1.9%,其中商品住宅价格6122元/平米,环比1~5月略跌2.0%。

开发企业资金局面稳定,自筹资金占比提升。上半年房地产开发企业资金来源较为宽松,同比增长32.1%,环比1~5月微增0.1个百分点。结构上看,国内贷款和预收款及个人按揭占比分别下降了0.5个百分点,自筹资金占比提升1.0个百分点。

风险提示:系统性风险;政策风险。