万科A10月销售公告点评:销售额减速已成定局

投资要点:

销售面积环比上升。2011年9月公司实现销售面积108万平方米,环比增长12.5%,但同比下降4.93%。1-9月份公司实现销售面积841.2万平方米,同比增长39.94%。我们认为公司销售面积同比下降的原因有:1、去年基数较高;2、2010年9月全国商品房销售继续低迷。

销售额减速已成定局。2011年9月公司实现销售金额125.1亿元,环比增长19.37%,同比下降11.96%。1-9月实现销售金额970.8亿元,同比增长35.92%。销售额同比增速小于销售面积同比增速,表明公司在以价格换销量。由于未来三个月房地产市场持续低迷可能性非常大,公司全年的销售额可能在1300亿左右。全年销售增速将低于30%。

公司拿地意愿仍然不强。2011年9月公司新增8个项目,建筑面积308.7万平,分别位于北京、鞍山、抚顺、佛山、广州、厦门,总地价款109.63亿,公司的权益地价款68.1亿。为适度补充公司土地储备,公司从8月开始加大了拿地力度。前三季度公司新增土地建筑面积为1436万平方米,较去年1-9月的1958万平方米下降26.67%,公司拿地速度明显下降。

东部地区土地储备增加。从公司8、9月份土地才储备布局看,东部地区占比较大,尤其是北京、广州等一线城市占比加大。

投资评级:按10月10日公司收盘价7.00元,公司10-12年PE分别为12x,8x,6x,估值仍处于历史低位。我们维持公司“买入”评级。