房地产行业2011年3季度投资策略:政策维稳,地产行情全在销量

投资要点:

上市房企现状。(1)存货有一定压力,但短期仍可承受;(2)资金压力略有显现;(3)预收帐款占比高,今年业绩保障高;(4)行业集中度提高,龙头实力凸现,无论是资金实力还是业绩保障系数,四大龙头的情况均好于行业平均。

销售和投资。(1)投资增速依然高位运行;(2)新开工有回落,但保障房全面开工背景下,全年新开工增速仍有保障;(3)销售量和价格仍在增长,但价格增幅明显回落。

估值分析。无论纵向还是横向、动态还是静态,目前房地产板块的估值优势非常明显。

政策分析。今年以来,大大小小的调控政策层出不穷。其中,最严厉的当属1月份出台的国八条。同时,伴随着上调存款准备金率、加息等货币政策,行业始终处在调控的阴影下。在房价涨幅趋缓、投资增速依然维持高位的情况下,预计下半年政策维持现状的概率极大。

投资策略。我们推断,政策年内仍不会放松,加码可能性亦不大。

或许,调控的目标已经达到——价格缓慢增长,既不影响经济增速,又用时间换取了空间,年内维持政策现状的可能性极大。那么,在政策基本保持现状的情况下,销量将成为决定地产股走势的决定性因素。而以房地产企业目前的财务状况,出现大幅度降价的概率较低,楼市成交量不温不火的可能性较大,因而难以出现销量大幅回升刺激地产股大幅上涨的情形。由于行业较好的基本面、较低的估值,地产股出现阶段性反弹行情的概率较大。维持行业“中性”评级。个股方面,根据我们前文对上市房企的分析,龙头企业各项财务指标均好于行业平均,在行业集中度提升的过程中,强者恒强将日益明显,基于此,我们首推行业龙头,重点推荐保利地产;其次,我们继续推荐业绩保障度高的滨江集团和商业地产龙头世茂股份。

风险提示:资金风险;政策风险