金融街:销售自持两手抓

业绩简评:

公司10年实现净利润17.8亿元,同比增长30.5%;每股收益0.59元,基本符合预期。

经营分析:

盈利水平稳中有升:公司10年毛利率为44.5%,同比上升5.4个百分点,原因在于今年结算的津门、津塔以及融华世家等项目毛利水平都较高。而由于投资性房地产产生公允价值损益同比下降了55%,所以毛利率提升情况下净利率水平却基本同比持平,为21.7%。但我们预计11年公司盈利水平将进一步提升,因为公司10年销售均价较09年上升了52%。

发展重心重回北京:报告期公司新增4个项目,合计建面206万平米,需支付地价款86亿元。其中3个项目位于北京,合计建面和地价款分别为74万平米和47亿元,其中商业项目建筑面积占比为38%。截至10年底,公司在开发项目北京占比32.8%。预计未来公司京内项目比重将进一步提升,因为公司战略上重新将北京定位为发展重心,并且西城宣武两区合并也为公司带来更多获取商业项目的机会。

自持业务稳步增长:自持物业的营业利润比重由2006年的6%提升至10年的14%,预计未来该自持业务的利润贡献将进一步提升。11年津塔写字楼和瑞吉酒店开业将增加自持物业17.4万平米,13年西单美晟商业开业将增加自持物业4.8万平米,届时公司自持物业项目的增幅可达到48%。

销售成绩超预期:公司10年签约销售面积86万平米,金额162亿元,分别同比增长2%和54%;销售均价18837元/平米,同比上升52%。11年公司可售项目也较为丰富,天津大都会、北京通州商务园、漫香林、漫香郡、融景城和北七家以及重庆金悦城均可达到可售状态,而透视公司10年的销售策略,我们认为未来公司仍会更重视周转和拓展资源,延续较灵活的定价方式,预计11年仍能够取得不错的销售业绩。

预收款大幅增加:公司年底预收款达到89.6亿元,同比上升219%,改变了公司过往业绩锁定率较低的局面,目前预收款是预计11年地产开发业务收入92亿收入的97%,在同行业公司中锁定率居前。

投资建议:

预计公司11、12年每股收益分别为0.8、1.05元,动态市盈率为8.9、6.8倍,在同行业公司中具有一定吸引力,维持买入评级。