华业地产:高增长起点

揭开高增长序幕。对于资产规模尚未面临瓶颈的地产公司而言,如果能够有效拓展若干高盈利的大盘项目,即会帮助公司业绩实现跳跃式增长。华业地产目前总资产78 亿,净资产21.8 亿,规模增长瓶颈尚未对公司构成限制。而公司在北京通州和武汉荷叶山庄获得项目毛利率都在50%以上,并且都属于规模在80 万平米左右的大盘项目,为公司持续快速增长奠定了基础,预计公司10-12 年净利润增速分别为138%、104%、96%。

获得了低成本用地只是一种表象,能够获得上述用地的原因是公司灵活的拿地方式。公司当前项目主要通过三种方式获得:收购股权、公开市场招挂拍和大股东注入,其中以股权收购模式获取项目的比例最高,是降低拿地成本主要方式。因为公司收购项目的出让方往往由于自身原因没有能力开发而造成搁置,并且获取时间较早,原始购买成本较低。出让方虽然以较低价格卖地但仍有较大获利空间,所以公司能够以低于市场价格成功拿地,这也是公司的核心竞争力。

低成本保证灵活销售策略。公司在北京通州项目占比达到42%,通州的长期发展潜力是市场共识,只是目前房价存在一定程度的透支。但公司项目地价低,有较高的价格调整空间,如果公司采取较灵活的销售策略仍能取得较快去化速度。公司获得的东方玫瑰项目楼面地价仅为2513 元/平米,项目售价11000 元/平方米以上,即可获得50%的毛利率,而目前周边价格为1.6-1.8 万,公司有充分的调价空间以保证去化速度和仍旧较高的盈利水平。

投资建议。预计公司10-12 年每股收益分别为0.43、0.88、1.72 元,目前动态市盈率分别为18.6、9.1 和4.7 倍。公司重估每股净资产12.7 元,目前股价有37%折价,在同行业公司中低估。由于公司处于高速增长期,赋予公司11 年13-14 倍市盈率比较合理,目标价格11.4-12.3 元,建议买入。