房地产:九月销售环比增速超四成,“金九”有金

事件:

2011年10月18日,国家统计局公布了2011年1-9月全国房地产市场运行指标(详见附表)。

分析:

普通商品房投资下滑,影响13年商品房新增供应

9月商品房投资额为6444亿元,同比增速为25%,较1-9月32%的累计增幅下滑了7个百分点,若扣除其中保障房投资部分,我们认为9月普通商品房投资增速下滑可能更为明显。与此同时,9月住宅新开工面积为1.59亿平方米,同比增幅仅为8.9%且环比下滑了4.9%;若考虑保障房新开工面积约7200万平方米(9月保障房新开工率增加12%,即120万套,每套60平方米,折合7200万平方米),9月普通商品房实际新开工面积可能约为8700万平方米,较去年同期大幅下滑了40%左右。鉴于保障房市场与普通商品房市场的相对隔离以及商品房正常的建设周期,若当前普通商品房投资及新开工的下滑局面持续,我们认为2013年的商品房新增供应将受到明显的负面影响。

9月商品房销售环比上涨超4成,“金九”成色不差

9月全国商品房销售面积和住宅销售面积分别为11435万平方米和10064万平方米,环比增速分别为46.3%和44.2%,在“限购、限贷、限外、限价”的政策调控背景下,我们认为“金九”的成色并不差。三四线城市“长尾效应”、限购二次扩容“雷声大雨点小”以及刚性需求的支撑是今年“金九”依旧的主要因素。从住宅销售价格看,9月住宅综合销售均价为4908元,同比下滑1.3%,环比下滑5.1%,出现下滑的态势,我们认为其中的原因是地方政府积极的预售管理及部分开发商的促销活动。当然9月份房价的小幅下滑也是限购二次扩容“雷声大雨点小”的诱因。

房地产开发资金环比继续小幅改善,自筹资金是主力

9月房地产开发资金合计为7209亿元,同比增长17.4%,环比增长4.7%,较8月份加快了4.3个百分点,呈现继续小幅改善的态势。从9月当月的分项数据看,自筹资金和个人按揭贷款环比增长明显,增幅分别为10.9%和6.8%;国内贷款、利用外资则出现了同比下滑,下滑幅度分别为8.4%和44.3%。总体而言,房地产行业的资金链仍将处于动态平衡中,开发节奏的有效控制以及相对稳定的商品房销售是其中的主要支撑力,行业资金链出现明显恶化的可能性不大。

维持行业“看好”投资评级

我们维持行业“看好”评级,源于行业悲观预期的向好修复。第一,1-9月商品房住宅销售均价整体涨幅为8.1%,低于同期GDP 增速9.4%,也低于同期城镇居民可支配收入增速13.7%,符合地方房价控制目标,符合管理层预期,因而更为严厉的调控政策出台的可能性很小。第二,鉴于首套房的刚性需求特性,因此部分城市部分银行上调首套房按揭利率对商品房需求影响相对有限,结合三四线“长尾效应”以及限购区域不扩大,商品房成交将相对稳健。第三,随着7月CPI 拐点的确立,以及4季度CPI 可能的明显下降,未来“从紧”货币的持续性将减弱。基于此,在行业悲观预期向好修复到来之前,我们建议战略配置地产股,重点推荐凤凰股份、宁波富达、荣盛发展、新湖中宝、滨江集团和合肥城建。