万科A:1月份销售及新增项目点评

事件

公司1月份实现销售面积165.4万平方米,销售金额201亿元,分别比10年同期增长216.1%和220.8%。1月份公司新增项目12个,增加权益建筑面积274.3万平米。

评论

销售额高企主要源于认购签约时间差:公司1月份单月销售面积165.4万平米,销售额201亿元,分别为10年全年数据的18.4%和18.6%;销售均价12152元/平方米,环比10年12月上升0.28%,同比10年1月上升1.53%。10年12月房地产市场销售良好,11年1月份略有回落,而公司1月份销售数据环比10年12月有140%的增幅,与行业趋势不符。分析原因,应当是12月份认购部分于1月份签约导致。

新增项目地价较低:公司1月份新增项目12个,权益建筑面积274.3万平米,公司需承担地价款66.6亿元,新增权益建筑面积和地价款分别为公司10年全年数据的12.4%和11.2%;楼面地价2428元,较10年全年新增项目平均楼面地价下降9.6%。

区域转移与横向扩张。虽然国家出台了调控政策,但土地价格短期并未出现调整,尤其一线城市地价仍然坚挺,所以公司拿地更聚焦于有潜力的二三线城市,本月新增项目中二三线城市占比达到89%。此外,公司目前资产规模已经非常庞大,单纯纵向扩张已经难以满足增长需求,公司加大了横向扩张的步伐,本月拿地开始首次介入芜湖和秦皇岛市场。

动如脱兔的行业龙头:公司的主要投资看点在于对销售和拿地节奏的把握上。公司10年不俗的销售业绩证明了公司对市场节奏的判断能力,同时也帮助公司回流了大量资金,并且目前公司储备丰富,我们认为未来公司在有能力判断节奏的同时也有能力把握节奏,业绩将继续领跑行业。

投资建议

预计公司10-12年每股收益分别为0.62、0.82和0.95元,动态市盈率为13、9.8和8.4倍。在同行业公司中具有一定吸引力,考虑公司的抗风险能力和积极周转的销售策略,继续维持公司买入评级。