房地产行业11年年报及12年一季报综述

上市公司2011年年报及2012年一季报截止4月31日全部公布完毕。我们统计了全国136家上市房地产开发企业(按申万房地产开发分类)业绩情况:11年营业收入及净利润增幅回落显著,预计12年增速将继续回落。11年营业总收入4496亿,营业利润907亿,净利润688亿,归属母公司股东净利润619亿。收入与利润均达到历史最高水平。同比增速较前两年明显回落,但仍高于行业整体销售增速。12年一季度营业总收入同比上升9%,高于11年同期增幅。而营业利润、净利润等同比基本持平。

保守估计12年全年房地产整体销售能维持11年的水平。预计全年营业收入(主要来源于11年的销售结算)同比增长将小幅高于一季度水平,约有12%。同时降价以及费用率的提升将带来毛利率以及净利率的下降。因此12年净利润增长可能回落至单位数水平。

行业资产规模稳步提升。截止11年年底,136家上市房企资产合计1.9万亿,增长率为28.02%。增速较09、10年放缓,但仍好于08年水平。行业平均净资产收益率14.61%;总资产净利率4.05%。

三费率大幅上升。11年上市房地产开发企业平均营业费用占营业总收入3.58%,管理费用占营业总收入4.69%;财务费用占营业总收入1.87%,同比分别增长20.54%、7.82%和14.02%。三项费用占营业总收入比例增速均出现大幅上升。

债务扩大,现金状况走低,但整体偿债能力仍可控。11年上市房地产开发企业整体资产负债率为72.16%,再创历史高位,但同比增长仅2.84%,增速明显放缓,同时行业现金流状况继续走低。12年现金流状况有所改善,我们认为二季度楼市景气度将会进一步提高,地产开发商降价跑量,回笼资金热情加大。未来现金流将能持续获得改善。

总结与投资建议:正如前期报告中观点,目前地产调控已进入第二阶段。这一阶段主力应为扶持刚需购房者实现置业。因此我们认为未来几个月出台扶持刚需购房的政策将会继续和加大。政策面趋好,基本面也将能持续回升。坚定看好地产板块后市表现。

个股推荐上,仍然看好周转速度快、产品适销对路,资金面好以及融资优势突出的全国性龙头房企,部分二线区域龙头企业以及商业地产股。建议重点关注招商地产、万科A、首开股份、苏宁环球以及金融街。