2011年4月地产行业月报:股价已反映悲观预期,但依然缺乏趋势性机会

成交有所回升主要城市成交量月底有所回升,但多个城市3月成交量低于去年同期商品住宅成交量,同比来看,一线城市北京、上海、广州显著下降,其中北京降幅最大为46%,上海、广州降幅分别为6%和18.9%。二三线城市平均下降28.6%,下降的幅度也非常明显。环比来看,3月初,大部分城市商品住房成交量下降,后两周缓慢回升,特别是上海成交上升趋势明显,最后一周环比增幅高达64.6%。

政策调控成为常态未来调控将成为常态,保障房和房产税将是未来调控的主要方向此次调控是长期性制度性安排,它标志着我国经济调结构的开始,未来对地产的调控将会是一个常态。但是目前过于严厉的政策,只可能是一个为了抑制疯狂房价上涨的一个临时政策,随着房价下跌,政策会逐步松动合理释放部分改善性需求并辅以更为长期的政策进行对冲,即保障房和房产税。

房价有下调的压力:在政策的累计效应下,房价调整压力加大,但是人民币升值和通胀仍压力也决定了房地产价格大幅下跌的可能较小。

房价大趋势最终由城市化,经济增长,居民收入决定保障房投资、保有税等税收制度能够改变房价涨跌的速度、幅度和时间,但不能改变趋势。

投资策略:股价已反映悲观预期,但是缺乏趋势型投资机会目前地产股估值基本上已经反映了这些政策的悲观预期,地产股估值依然处于历史底部,往下调整又将带来估值修复机会。但是这些政策累计效应肯定会逐步影响到未来地产的成交量和价格,也将制约地产股上涨空间,总结为一句话,地产股的机会是跌出来的,但是并不具备趋势型反转的条件。个股建议继续关注万科、金地、保利、华业地产、首开股份、宁波富达。