房地产行业:销量下滑,价格下降,市场过虑

住宅市场价格下跌,开发商销售分化。9月住宅价格环比下滑城市继续增加,各主要的开发商2011年1-9月份的合同销售情况亦出现了较大的分化,其中雅居乐、恒大、龙湖同比取得较好的销售业绩,万科、保利、碧桂园和中国海外发展1-9月份累计同比仍然有30%以上的增长,而绿城和富力地产则表现较差。

人口结构因素导致中小城市住宅和旅游地产销售良好,长期看好。人口结构进入旅游地产的消费期,且劳动力供给增长放缓、人工工资上涨激活中小城市住宅市场。由于劳动力供应到达峰值开始下降,从而倒逼中国转型,企业生产效率的提升,居民收入水平提高仍有较大的空间,从而支持中小城镇住宅和旅游地产等住宅的发展。

住房投资属性较强,投资者心理周期导致价格下滑,但长期信心未变。目前的市场降价仅仅是开发商缓解资金链压力的结果,投资者心理周期是促成销量下滑、开发商资金链紧张的原因,但长期资产配置者信心源自更长的信贷周期,未走到尽头,中国“金融为发展服务”的政策未发生改变,中国政府负债比率为17%,仍较低,央企整体净资产收益率为12%,高于银行贷款利率,银行坏账率仍较低,而地方债由于土地价值并未高估,实际月供收入比仍较合理,仅面临短期流动性风险。

市场过于担心行业风险。长期资产配置投资者信心不发生转变,房地产市场出现大幅度下滑的风险较小,且信贷、投资者心理均处于周期低谷,有重新向上的可能,但政府对房地产市场价格的影响将长期存在,将加大项目型公司的经营风险,有利于龙头公司和能抓住机会的中型公司成长。市场龙头公司的估值水平市净率平均为1.45倍,1-9月合同销售额同比增长20%-40%,市场过于担忧行业的风险,给予行业增持评级。