对《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的点评:房地产市场的平稳健康发展仍是调控的目标

事件:

1 月10 日,国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

通知从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等5 个方面,共提出了11 条措施。(详见附录)

点评:

调控思路和框架未变。此次“国十一条”的调控思路仍延续了之前“国四条”的框架,整体思路并没有变化。只是在“国四条”的基础上内容有所充实,更加详细。调控措施也依然是增加供给、加大保障性住房建设、加强市场监管和抑制投资投机性购房需求。

调控密集度超出市场预期,调控意图明显。2009 年12 月份以来,政府数次从不同的角度提出调控措施,不少地方政府也出台了调控政策。调控的密集度超出了市场预期。政府决心遏制房价,保持房地产市场平稳健康发展的意图明显。 其中,国台办明确了二套房贷的首付比例不低于40%,澄清了之前市场关于二套房贷首付比例上调至50%的传闻。二套房贷40%的首付比例实际上一直是政策层面未变的提法,只是操作层面有松有紧。如果提高到50%则政府有打压房地产之嫌。而目前明确40%的首付,其实也是稳定市场预期。政府的本意仍是保持房地产市场的平稳健康发展。纵观取消福利分房以来,我国房地产市场十数年的发展历程,政策在其间发挥着重要的作用,确切的说,是一个平衡器的作用。市场火热时的调控降温;市场冷冻期的刺激加热。政策调控的根本意图始终是保持房地产市场的平稳健康发展,既不过冷也不过热。只是市场的发展往往并不能完全符合政策意图,往往会有所偏离。这也是历次调控的缘由。

投资策略:调低行业评级至“弱于大势”。从12 月份开始,行业政策已经明显转向。在行业从宽松的政策环境向逐步收缩的环境过渡的过程中,对于未来的负面的预期使得我们对行业的看法也偏于谨慎。我们认为,短期内,房地产行业存在系统性风险。短期内出现行业整体性投资机会的概率较小。短期内房地产板块的投资机会来自于精选个股的交易型机会。我们将行业评级调低至“弱于大势”。