房地产行业:行业运行指标全面下滑,投资大幅下行

投资:11年房地产开发投资增速27.9%,略超我们预期(27%)。住宅投资增速30.2%,较1-11月降2.5个百分点。12月单月投资增速大幅下滑,房地产、住宅投资增速分别为12.5%、11.2%,增速环比降7.7和9.4个百分点。

建设:累计和单月施工、新开工、竣工增速全面下滑,开工建设进入低谷期。11年商品房施工、新开工、竣工面积增速为25.3%、16.2%、13.3%,较1-11月下降2.5、4.4和9.0个百分点。12月商品房施工、新开工、竣工面积增速为23.3%、12.8%和17.1%,增速环比降2.7、4.8和4.4个百分点。

销售:累计增速连续四个月下滑,单月增速连续三个月为负,情况不容乐观。11年商品房销售面积、金额增速分别为4.9%和12.1%,较1-11月下降3.6个和3.9个百分点;12月商品房销售面积、金额增速分别为-8.4%和-3.6%,增速环比下降6.7个和2.3个百分点。

房价:单月住宅均价同环比均下跌,调控效果显现。11年住宅销售均价同比上涨6.0%,涨幅与去年持平;12月住宅销售均价同比上涨5.8%,环比下跌3.8%。

土地:购臵面积增速持续下滑,土地成交较为冷清。11年增速2.6%,较1-11月降0.4个百分点,较年初降55个百分点。12月增速-1.4%,增速环比降4.5个百分点。

资金来源:增速持续回落,处于历史低位,融资渠道全面收紧。11年房地产开发资金来源增速为14.1%,较1-11月回落4.8个百分点。其中,国内贷款零增长;自筹资金增速继续保持接近30%的高位;利用外资增速快速下滑至2.9%;定金及预付金增速持续回落;个贷年初以来持续负增长。

商品房施工销售比:11年为4.6,创04年以来同期水平新高,库存压力持续高企。

从12月的情况来看,先导指标持续恶化:销售增速、资金来源增速、开工建设增速、土地购臵增速全面下滑,预示着投资增速亦将继续下行,维持12年投资增速15%的判断。12年中央坚持调控房地产的方向不动摇,行业仍将处于深度调整状态。伴随调控效果的显现,调控政策将趋缓,现在政策的预调微调也印证了这点,预计较好的投资机会或在2季度出现。目前行业仍处寒冬,销售、建设、融资等情况依然向下,板块仍将震荡筑底,建议关注周转快业绩锁定的招地、保利、万科等的投资机会。