万科A:5月销售及新增项目点评

事件

公司5月份实现销售面积102.5万平方米,销售金额107.2亿元,分别比11年同期上升26.5%和19%,环比4月上升34%和44%;销售均价为10459元/平方米,环比上升7.8%。5月公司新增3个项目,合计需承担6.5亿元,权益建面43.8万平米。

评论

5月推盘拉动,销售达全年最高:5月公司实现签约面积102.5万平方米,金额107亿元,环比上升26.5%和19%,认购近120亿元,为年内最高水平。成交好于预期主要是受到推盘拉动,5月公司实际推盘超120亿元,也为年内最高;另一方面,5月市场整体销售回暖,公司新推项目去化水平也回升至60%。6月公司推盘计划与3月持平,但我们认为6月实际推盘可能会高于计划,因为从历史数据看03年以来仅有06年的6月成交低于5月,所以6月市场好于5月的可能性较高,公司可售也较为充足,有借势推盘的可能。

销售均价环比回升,预计全年波动不大。5月单月销售均价为10459元/平米,环比回升7.82%,同比下降5.98%。环比回升主要是4月由于珠三角等地区销售占比下降,均价受结构性影响低于平均水平。促销力度上,4、5月份均保持稳定,预计6月也将维持原有促销力度。

5月拿地仍维持谨慎。5月公司新增3个项目,合计需承担地价6.5亿元,增加权益建面43.8万平米,较11年5月分别上升210%和72%,但从绝对额角度看仍维持谨慎。根据中指数据,5月土地市场仍然低迷,住宅用地推出3269万平米,环比减少9%,同比减少35%;成交2297万平米,环比减少4%,同比减少42%。5月住宅类用地成交楼面价1101元/平米,环比下降14%,同比下降8%;平均溢价率1%,环比减少1个百分点,同比下降11个百分点。

政策环境改善,龙头更具优势:百城房价继续双降,土地市场仍然低迷,在价格按中央预期方向调整而经济和地产投资进一步下滑的背景下,中央对地方微调的容忍度有所提高,未来随投资的进一步下滑,在房价不反弹的前提下,金融机构对行业的资金支持有望得到改善。龙头公司有望凭借相对优势,抢占销售和信贷份额,进而在推盘、拿地上掌握主动性,逆势提升市场占有率。我们看好一线房企和区域型龙头公司全年销售弹性。

投资建议

维持12-13年每股收益1.02和1.25元的盈利预测,动态市盈率为8.8和7.2倍,考虑公司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力,维持公司买入评级。