房地产行业月报:市场持续分化,政策结构收紧预期再起

1月一手房成交面积环比回落,仍处较高水平。25城市环比回落10%,同比大幅上升265%,较12年平均水平高22%。一线城市在新增供应减少的背景下,成交依然维持高位,反映了其需求的旺盛,京、沪、深、杭4个一线城市成交面积环比仅略降2%。二线城市环比降幅较大,9城市环比下降19%,较12年平均水平仅略高9%。三四线成交创新高,我们认为可能与春节前外出务工者回乡集中购房的习惯有关,难言回暖,可售存量仍在持续上升,去库存过程远未结束。

一二线核心城市二手房成交量持续上升。1月深、杭、天津、南京4城市二手房成交面积环比升13%,同比升362%,较11年均值高45%。

以北京为代表的一线城市房价呈上涨趋势。(1)从均价来看,一线环比全部上涨,北京涨幅11%领先,二线有涨有跌。(2)综合整体均价、套均面积、分区成交来看,一线京、深、杭房价上涨,沪相对平稳;二线相对平稳;(3)从楼盘来看,以北京为样本,本月新推盘较少,高价入市为主,核心区域刚需户型热销。

一线及南京、苏州、厦门等二线核心城市可售量持续下滑,供应吃紧,京、深、南京、厦门去化6个月左右,沪、杭、苏州9个月左右;三四线可售量上升,去库存压力大,以南通为例,1月可售面积环比上升40%,去化时间超过23个月。

一线城市可售量趋紧,房价呈上涨趋势,北、上、广、深继续加强调控是趋势;三四线城市库存高位,去化压力较大。房地产投资增速仍存下行可能,短期内调控将以局部为主,不会全国扩散,但中长期内存在政策从紧的压力。昨日国务院批转关于深化收入分配制度改革的若干意见,要求各地区、各部门抓紧研究出台配套方案和实施细则,对房地产税收、住房双轨制及领导干部收入管理等均有专门规定,预计对房地产市场影响深远。加之板块累计涨幅大,不建议追高。中长期仍看好全国性开发蓝筹招地、保利、万科、世茂,区域优势公司城建、首开、环球、荣盛、中南、华夏幸福、阳光城、滨江、金科、华业,资源加速释放处经营拐点的泛海尤其值得关注。