房地产:3月土地整体成交回落,一线城市优于二三线

行业观点:维持地产行业“同步大市-A”的投资评级,我们认为除非保增长拉开大幕,否则行业基本面将继续处在下降通道,而现阶段经济和地产并没有差到要到保增长的地步,政策面存在一些边际改善的空间,但并不大,不可期望过高。未来行业有效市场主要在二线城市,行业蛋糕缩小,企业在一、二线城市将被迫持续高价取地,周转速度、毛利率持续下降,行业将长期处于低估值状态,未来机会在于基本面触底后,目前仍在高位。

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土地供应:3 月一线城市土地供应回落,二、三线城市环比大幅回升.

3 月单月40 个城市住宅用地的规划建筑面积供应量达2287 万平方米,环比2 月上升59%,较去年同期下降32%。分城市来看,一线城市3 月单月住宅土地供应面积环比下降49%,同比去年同期下降49%;29 个二线城市和7 个三线城市住宅土地供应面积环比上升80%和98%,同比下降30%和38%。一季度40 个城市住宅土地累计供应的规划建筑面积同比下降25%。

但一线城市同比上升32%,同比增速下降50 个百分点;我们统计的二、三线城市同比下降27%和42%。

土地成交:整体成交回落,一线城市明显优于二、三线.

3 月单月40 个城市住宅用地的规划建筑面积成交1229 万平方米,环比2 月下降58%,较去年同期也下降58%。其中一线城市土地成交环比回落,但同比仍继续增长,二、三线城市同、环比均明显下降。一线城市住宅土地成交面积环比下降49%,同比上升177%;29 个二线城市环比下降58%,同比下降60%;7 个三线城市环比下降65%,同比下降83%。

累计方面,一季度40 个城市住宅土地成交累计8720 万平方米,同比下降18%。其中一线城市累计成交同比上升67%,上海和广州同比增188%和774%;二、三线城市累计成交同比变动-23%和-26%。

成交金额:一线城市成交均价环比回落,仍处高位;二、三线有所回升.

3 月单月40 个城市住宅用地成交总价482 亿元,环比下降50%,较去年同期下降16%。其中一线城市成交总价环比下降54%,同比上升328%;二线城市环比下降45%,同比下降47%;三线城市环比下降45%,同比下降56%。一季度住宅成交总价2900 亿,同比增27%,增速较上月下降10个百分点。一线城市累计同比增153%,二、三线城市累计同比分别下降4%和10%。

均价方面,40 个城市住宅土地成交均价3924 元/平方米,环比上升19.2%,较去年同期上升101%。一线城市3 月住宅土地成交均价9720 元/平方米,环比下降11%,同比上升55%。二线城市成交均价2669 元/平方米,环比上升32%,同比上升34.4%;三线城市土地均价3053 元/平方米,环比上升57.6%,同比上升159%。纯住宅土地溢价率方面,一线城市土地3 月平均溢价23.7%,较上月的7.8%明显上升,二、三线城市溢价率为5.5%和8.2%,较上月都有所上升。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻