商业地产投资价值分析专题系列之二:商业地产企业盈利模式总结和分析

商业地产企业盈利模式可以分为三类

住宅地产商大多采用以开发销售住宅项目的单一盈利模式,而商业地产企业在行业的发展历程中出现的盈利模式多样,并体现出阶段性的特点。按照国际惯例,我们一般将商业地产企业的盈利模式分为三种:

投资开发模式;持有发展模式;投资开发和持有发展混合模式。采用不同盈利模式的商业地产企业在开发周期、资产周转率、业绩可控性、投资回报率等方面体现出不同的特点。

国外商业地产企业的盈利模式的发展已经较为成熟

由于美国商业地产兴起于城市化进程的后期,工业化接近完成,人口对于新建住房的需求趋于停滞,从事房地产开发销售难以获得长期稳定收益,所以商业地产企业大多以持有商业物业的形式获取租金收益。

新加坡商业地产企业采用“轻资产的战略模式”,更多借助REITS、私募基金等金融平台来完成租售并举,注重对外部资金的引进和利用,解决了商业地产资金沉淀大、周转缓慢的问题,并且在开发物业的同时,借助基金平台分享投资物业的管理费收益,在提升资产回报率的同时降低混业风险。

中国商业地产开发商大多采用“开发出售+持有发展”的盈利模式

我国的城市化率接近50%,城市化进程正处于加速发展阶段,住宅地产的需求仍处于高位,但第三产业的发展已经催生商业地产的需求。

因此,目前中国仍处在住宅地产发展的黄金时期,但商业地产的需求已经初步释放,故国内的商业地产企业大多是从住宅开发商转型而来,且仍然保留住宅地产的业务。我国商业地产开发商尚处于起步阶段,企业的资金来源较为单一,由于缺乏开发商业地产项目的雄厚资金以及运作商业项目的丰富经验,所以“租售并举”的方式被开发商广泛采用。

“投资开发+持有发展”模式是中国商业地产企业现阶段的最佳选择

中国商业地产行业尚处于起步阶段,未来发展空间巨大,但鉴于目前的城市化水平,步入快速发展轨道仍需时日,所以选取适合的盈利模式尤为重要。将开发项目中的部分住宅或商用物业出售来获取资金的迅速回流可以缓解资金难的问题,同时持有优质的商业物业才能奠定长期发展的基础。鉴于商业地产投资的高风险性,这种模式最适合刚刚起步寻求稳定增长的开发商,我们看好目前行业两家采用“租售结合”盈利模式的龙头商业地产开发商——世茂股份和金融街。