万科A2012年中报点评:结算面积猛增销售依然可期

报告摘要:

中报业绩增长25%符合预期。每股收益0.34元。

结算面积猛增,以量补价特点明显,但在结算均价下降的同时,结算毛利率并不是非常低,可能应归结于结算面积中部分产品毛利率较高、成本控制加强等因素。结算均价为11456元/平米(去年同期为13900元/平米)。中报结算收入302亿元同比增长55%,结算面积264万平米同比增长91%,净利润同比增长25%,毛利率26.5%,同比下降5.6个百分点,不扣除营业税的毛利率为37%(2011年同期为45%),结算毛利率并没有因为2011年以来降价促销而过于严重下降,很可能与公司精装修房占比高开发周期长、因而部分房屋是2010年销售在2012年结算、以及公司成本控制不断加强等因素有关。

公司预计其下半年销售将超过上半年,全年将超过去年。公司下半年货量充足。我们认为后续市场需求有可能进一步好转,公司能够抓住机会实现销售增长。

2012业绩增长确定性强,2013年业绩良好基础正在逐步确定。公司前三年新开工面积合计约3200万平米,前两年结算面积合计约1000万平米。我们预计公司今明年将进入竣工和结算面积的快速增长期,尽管降价促销会一定程度上影响业绩,但公司巨大的已售未结资源、高效的开发周转体系、稳健的拿地策略等因素,可以在很大程度上平滑周期波动的负面影响。

公司财务稳健,有利于长期稳定发展。货币资金较年初增加,主要得益于开发和拿地开支的适当控制、贷款融资的大量增加。公司7月份拿地有所加速。

维持买入-A评级。维持盈利预测。小幅上调六个月目标价至11元。公司业绩锁定性强,估值优势明显。如果下半年流动性进一步改善,则估值有望进一步回升。

风险提示:经济回升早于预期,市场利率由降转升,使得购房需求停止回升势头,而其他行业更加受到股市投资者青睐。