房地产行业:2012年1-10月房地产运行数据点评

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统计局公布了1-10月房地产运行数据:投资增速持平,新开工企稳,销售增速继续上升。

评论

一、新开工企稳。1-10月,新开工累计同比下降8.5%,降幅较9月缩小0.1个百分点,稳中微升。10月单月地产新开工面积11778万平米,环比下降2.5%,同比下降6.4%。10月保障房单月新开工仅为2万套,而9月为70万套,单月环比下降主要是保障房开工减少的原因。假设保障房平均每套55平米,则剔除保障房后的单月新开工面积环比上升42%。如果剔除保障房因素,10月单月的新开工面积是1-10月累计开工的11%,而该比值在07-09年间平均为9%(10、11年受保障房开工影响较大,而无可比数据),即10月的新开工情况好于前期各月。尽管9月的新开工有所回落,但10月的新开工数据支持了我们之前新开工企稳回升的判断。

二、投资增速持平。1-10月,全国房地产累计投资57629亿元,同比增长15.4%,增幅与9月持平。10月单月房地产投资6583亿元,同比上升15.5%,增速上升1.3个百分点;环比下降10.5%。10月保障房单月投资1200亿元,剔除保障房单月投资额环比下降9.7%。10月投资剔除或不剔除保障房投资,占1-10月累计投资额的比重均为11%,而历史上该比值在11%~12%之间波动,投资符合趋势。对2012年全年房地产投资增速我们判断会增长16%。

三、销售增速继续上升:1-10月,全国商品房累计实现销售面积78743万平米,46301亿元,累计下降1.1%和上升5.6%,增幅较上月均上升2.9个百分点。10月商品房实现销售10302万平米,5947亿元,环比下降6.6%和6.2%,同比上升23.2%和31.7%。10月销售环比下降符合趋势,04年以来仅有05、06年10月销售额环比9月上升,环比降幅也处于历史中位水平。尽管10月单月的同比增幅较大有基数较低的原因,但与更长的历史比较,10月的销售也是好于历史同期的,10月单月销售占1-10月累计销售额的12.8%,该比值在04年以来,剔除08年的平均值为12.1%。

10月商品房和住宅价格分别环比上升0.3%和0.2%,与10月百城房价指数环比上升0.17%的趋势相符。

四、土地购置费用继续回落,但龙头拿地更加积极:10月单月土地购置面积和费用分别同比下降36.6%和53.8%,累计下降18%和11.8%,环比下降32.5%和11%。中指的数据也显示10月全国300个城市住宅用地成交下降,10月住宅类用地成交608宗,2635万平米,环比减少20%,同比减少23%。但龙头公司拿地热情回升,万科10月拿地金额和权益建面环比增长34%和22%;保利10月拿地建面和金额为9月的8.2和2.4倍。同时,中指数据还显示,10月成交的地块较为优质,10月成交的总体溢价率环比增加3个百分点,为15%,同比增加11个百分点;楼面地价1744元/平米,环比上涨17%,同比上涨49%。

五、资金来源增速继续回升:1-10月房地产投资资金来源为76379亿元,同比增长11.6%,增速继续上升1.5个百分点。从资金来源分析,1-10月国内贷款、自筹资金和定金预收款分别同比上升14.7%、11.7%和16.1%,占比较9月分别下降0.3、0.4和上升0.5个百分点。尽管资金来源增速有所,但行业资金仍处于紧张状态,10月资金来源与投资额比为1.33,较9月继续下降1.1个百分点,接近历史最低水平。

投资策略:我们认为短期内行业的基本面和政策面超出预期的可能性都不大,预计地产股未来表现将基本同步于市场。重点公司推荐万科,保利,金地,招商,华侨城,阳光城,中南建设,荣盛发展等一二线龙头公司。