房地产行业2011年日常报告:累积效应体现政策预期减弱

事件

中国人民银行决定,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中1-3年期贷款利率上调25个基点至6.1%,5年期以上贷款利率上调20个基点至6.6%。

评论

对居民按揭成本的影响:以房价100万,首付30%的20年期贷款为例,如首次购房可享受85折利率优惠,则本次加息前月供为3795元,加息后为3872元,需多支出77元,提升幅度为2%,影响并不明显。考虑从10月20日至今已经加息三次,本次加息后对月供的累积影响幅度为7%;如果未来再次加息25个基点,累积加息对月供的影响会达到9.6%。根据未来的通胀演化趋势,仍存在再次加息压力,其所产生的累积效应将在购买力层面得到实质体现。

对企业贷款成本的影响:本次加息后,上市公司合计将为此多支付利息8.1亿元,占09年税前利润的1.4%;考虑上次加息产生的累积影响,企业利息支出将增加22.8亿元,相当于09年税前利润的4%,会产生一定影响,并且由加息所带来的流动性的收紧将对企业扩张所需资金支持提出更高要求。

投资策略

累积加息对行业基本面产生的影响将在未来得到实质体现,但基本面的下滑有利于政策预期的减弱,并且春节前“国八条”和上海重庆两个城市房产税已经出台,未来将进入政策观察期,地产股短期所面临的政策环境将较为稳定,有利于地产股估值水平的恢复。从本次不同年限贷款利率调整幅度分析,也体现了政府对居民按揭贷款的呵护,因为长期贷款利率提升幅度低于短期5个基点。

我们认为由于存量货币的过剩和较为乐观的市场预期存在,行业基本面出现下滑但不至于明显波动,建议增加地产股配置,推荐保利地产、金地集团、万科、招商地产、华业地产、冠城大通、北京城建、首开股份、金融街。