房地产行业:2013年良性循环的开始;上调目标价;强力买入万科A

房价稳步上涨将推动利润率/盈利增速复苏......

我们认为房价/销量回升、房地产投资复苏的良性循环已经开始,这将推动开发商利润率和盈利增长复苏以及净资产价值扩张。同时,进入2013年下半年后,鉴于开发商现金流状况改善且库存持续下降,控制限购令城市房价的上涨步伐将愈发困难,这将重新加剧市场对政策的担忧。但我们认为,即便有新的调控政策出台,这也只会延缓房价的上涨速度,而不会逆转其上涨趋势。 对大部分未实施限购令的城市,我们预计2013年上半年房价/交易量都会基本稳定在今年下半年的水平,但2013年下半年将逐步上升。目前我们假设2013年房价将同比上涨5%-10%,其中已计入房价上涨过快而导致新调控措施出台的可能。我们新推出的2013年底净资产价值预测平均较2012年底预测高8%,此外我们的2013-14年核心盈利预测也上调了5-11%。

...并推动估值缓慢持续上行

随着利润率/净资产扩张的逐渐复苏,我们预计2013年房地产板块将获得估值重估,表现相对领先大市并突破2012年7月的峰值。对于在限购令城市业务占比较高的海外上市开发商,我们将其目标价格折让幅度收窄了0-10个百分点(对那些在限购令城市业务占比较低,或管理执行能力较差从而资产周转改善潜力有限的开发商未作调整);对A 股开发商的调整不一,主要是基于它们各自相对于行业水平的市盈率溢价/折让而做出调整。因此,我们对基于净资产价值的12个月目标价格进行了较大范围的调整,平均而言,我们研究范围内的海外上市/A 股开发商的目标价格上调了17%/4%,对应19%/27%的上行潜力。

A 股开发商选股调整;海外上市开发商:合景泰富上调为买入

我们看到研究范围内A 股开发商的风险回报状况具有吸引力,与之前两轮上涨行情相比,目前A 股开发商估值已经下滑,平均对应7.8倍的2013年预期市盈率(2009年上升周期中值为18.9倍,年初至今年7月初中值为8.2倍)。我们将万科A 加入强力买入名单;将招商地产评级从中性上调至买入,将华侨城评级从卖出上调至中性;将保利地产/金地集团/世联地产评级从买入下调至中性,将世茂股份评级从中性下调至卖出。首开股份仍位于强力买入名单,且我们维持对万科B 和中南建设的买入评级。我们对海外上市开发商的评级不变,唯一例外是将合景泰富评级从中性上调为买入。风险:上行:房价复苏强于预期;下行:政府调控之严超出预期。