10年1-3月房地产运行数据点评:投资新开工高增长未必预示供应增加

房地产投资和新开工符合我们预期

1-3 月,全国完成房地产开发投资6594 亿元,同比增长35.1%,增幅比去年同期提高31 个百分点,房屋新开工面积3.23 亿平方米,同比增长60.8%。我们曾在年初对今年房地产运行数据的预测以及多篇运行数据点评中指出,上半年房地产投资、新开工将呈现上涨趋势,此次公布的数据符合我们预期。我们认为,由于去年预售项目进入主体建设投入阶段,以及政府加强捂地、囤地监管,新拍土地短期具有较强开工需求等原因,未来几个月房地产投资和新开工仍将呈现上涨趋势。

投资、新开工数据同比高增长未必预示供应增加

(1)预售制度下,工程建设近8 成投入集中在销售之后根据住建部发布的《城市商品房预售管理办法》第五条,商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

由此可见,商品房建设投入绝大部分集中在预售之后。09 年全国一手商品房销售火热,虽然在年中出现短期调整,但是从我们跟踪的数据来看,9、10 月之后月销量一直维持高位,多数城市至12 月达到全年最高月成交水平。预售的结束并不代表工程的完结,销售出去的商品房仍有至少75%的投资等待投入。因此,目前房地产投资的不断增长主要是预售之后工程持续投入的结果。鉴于去年第四季度各月一手商品房销量依旧持续增长,我们认为目前房地产投资上涨趋势仍将持续。

(2)新开工的增长源于几个月前土地市场火热从拍地到新开工必须经过筹措资金交地价、办理土地使用证、办理城市规划许可证和其他有关批准文件等过程之后,方可申请办理新开工手续,其间历时数月。因此,目前新开工的增长源于几个月前土地市场的火热。

综上所述,当前房地产投资、新开工数据同比高增长未必预示供应增加。而且在当前政策收紧的背景下,开发商对未来持谨慎预期,再库存热情下降,新开工至预售周期将被拉长,最终导致供给释放慢于市场预期。

市场对政策预期或过于悲观,地产股有超跌反弹要求。

目前市场对政策预期过于悲观,以至于忽略了过去十个月以来基本面已不断超预期及二季度销量可能环比增长。当前股价与行业运行基本面的背离使地产股有超跌反弹要求,但受舆论围攻及朦胧利空袭扰,反弹难以一蹴而就,将呈脉冲式演绎。我们认为:(1)在这一波反弹行情中主要把握以下两条投资主线:①受益于城市价值提升的个股--苏宁环球、华业地产、招商地产等;②政策调控风险相对较小的中西部龙头--中天城投、云南城投等。(2)从更长的周期来看,我们看好作为地方政府融资平台的城市运营商--城投类个股:云南城投、中天城投、黑牡丹、宁波富达、武汉控股等。