2012年房地产行业专题报告:长期成长性无忧,12年判断先抑后扬

报告的主要逻辑

行业长期发展取决于市场供求关系,成长性及对经济增长重要性不因短期调控而磨灭;政策调控影响行业发展的速度和节奏,短期表现主要看信贷政策、资金面及库存情况。本篇报告基于上述逻辑对行业远期成长性、12年走势进行分析,进而提出投资策略。

行业远期发展

通过对未来 10年的供求分析,我们预计,行业未来仍将保持较快发展,但增速回落,销售额年均涨幅11%-16%之间。未来10年,在保障房如期建设、投机需求有效抑制的假设下,市场供求基本平衡。城镇化及巨大的潜在改善性需求是拉动行业成长的主要动力。房价走势看土地政策和税制改革,需要各方利益的共同取舍。

2012年策略

短期内受制于严厉调控政策、库存高企、资金面紧张因素影响,12年表现判断为先抑后扬。

行业走势的三阶段判断:第一阶段(1Q~2Q)将延续11年4季度走势,价格有所下降,但销量没有明显起色;第二阶段(2Q ~ 3Q)中,由于资金面持续紧张,销售回款不足,价格继续下降并最终带来成交回暖;

持续的价格调整逐渐受到需求面和政策面的认可,行业进入第三阶段(3Q ~ 4Q),销量上升,价格企稳。

投资策略与评级:第一阶段、第二阶段以加仓和持有为主,第三阶段以持有为主。鉴于当前行业基本面逐渐步入底部区域,未来迎来价值提升与估值修复是大概率事件,我们维持对行业“推荐-A”的评级。

12年公司选择的三条思路

(1)在行业整合过程中,受益于行业集中度提升的住宅地产,重点推荐:

万科、保利、招商地产、荣盛发展、滨江集团;

(2)营运模式成熟、持有核心地段物业、资金有保障的的商业地产,重点推荐:金融街、世茂股份、中国国贸;

(3)具备股价催化剂或业绩稳定器功能的综合类地产,重点推荐:北京城建、海印股份。

风险提示:国际经济环境急剧恶化、国内政策风险。