房地产行业周报:“铁”律仍难打破

对6月份以来地产股调整的看法——

1、我们在一系列重要研报中所做的判断得到了市场验证——“基本面越好、地产板块超额收益越窄”。我们在5月初报告《形势仍有利于做多》即提示“房价已开始反弹”,并判断后市“地产板块的超额收益将收敛”,在6月初发布的下半年策略《“水”涨船高》中我们也花了大量篇幅对历史规律进行了分析,认为“超额收益和基本面背离的铁律”很难打破,并明确预期“下半年地产板块超额收益将不如上半年”。5月以来地产板块的表现印证了我们上述判断的正确性:尽管宏观流动性改善利好接连涌现,销售也月月创新高,但板块的超额收益却每况愈下,5月份大幅收敛至3.2个百分点、6月跑输、7月至今亦跑输,销售越旺,超额收益越差。

2、超额收益收窄幅度超出了我们预期。尽管我们预判后市地产板块超额收益将收敛,但6、7月份的深幅调整仍超出了我们的预期。反思原因主要有两点:①我们对“中央政府对经济下滑容忍度”预计不足、对“中央对房价上涨容忍度”预期过高;②对机构资金持股集中度预计不足——148只地产股在本轮地产反弹行情中,并未呈现百花齐放格局,机构配臵较为集中,大部分地产股缺乏人气——旺市不旺、弱市偏弱的特点十分显著,而人气旺盛的那几只地产股又因为机构集中持有、预期高度一致,导致每有风吹草动就容易“多杀多”。

3、宏观经济下行仍在进行时,在楼市基本面改善红利未能传导至产业链及地方财政前,从配臵选择上看,地产板块仍具比较优势,现阶段不建议大幅减仓地产股。

①投资、新开工、土地购臵款数据均处在下降通道,表明楼市量价齐升的红利仍未向产业链及地方财政传导,仍有望弱化政府进一步加强房地产调控的决心;②由于产业链情况仍在下行,也导致以做相对收益为主的机构资金若减仓地产板块将难觅更具优势的行业进行配臵;③预计房地产投资和新开工增速9月见底,且需待11月才能获得确认,因此地产板块的比较优势至少能持续到11月,若宏观经济下行超政府和市场预期,地产板块的比较优势会更长久和明显。

4、两部委刚举起的“靴子”仍未完全落地,加仓需稍事等待。①国土部和住建部联合下发的紧急通知中要求“地方不得放松,已放松的要纠正”,向中央表了决心,我们预计后续还会有其他部委(银监、税务、央行、财政部等)及热点城市(京沪深杭穗等)出台相关政策表决心,只要这些部委和地方的决心没表完,国土部和住建部举起的这只“靴子”就不算真正落地;②建议加仓时点可选择在部委、热点城市表决心的后期——银监会、央行和北京、上海表完决心之后、税务局、深圳、杭州表决心之前,7月底、8月初公布经济数据,若恶化程度超预期,亦可果断加仓。

5、后市不必太悲观,维持中期策略《“水”涨船高》及7月策略《配臵选择下,仍具比较优势》观点,机构目前已超配,我们建议保持。除上述理由外,还包括:①“量价齐升”同时伴随政策挤压预期,将使地产板块估值优势越发凸显,待短期“靴子”落地后板块估值水平有望企稳,板块将获得“业绩推动”产生的绝对收益;②若大盘在目前位臵向下调整,表明宏观经济预期仍较差,地产板块比较优势将占优,获得相对收益的概率大;若大盘向上,板块也有望水涨船高获得绝对收益。推荐组合华侨城、华夏幸福、金地、万科等。