房地产行业月报:成交如预期环同比回落,房价涨幅趋缓

成交同环比均小幅下滑,符合我们预期。根据中国指数研究院提供的交易数据,11 月33 个城市一手房成交面积环比降6%,同比降3%,较去年平均水平高18%。

一线环比降6%,同比降8%;二线环比降3%,同比增1%;三四线环比降21%,同比降18%。从1-11 月一手房累计成交面积情况来看,33 个城市成交同比增17%,增幅持续收窄,三四线增幅(+19%)高于二线(+17%)高于一线(+15%)。

二手房成交面积环比回升。6 个城市二手房成交面积环比回升14%,同比升1%,较12 年均值高32%;1-11 月累计成交面积同比增60%,增幅持续收窄。

房价以持平或上涨为主,涨幅趋缓。(1)15 个城市成交均价环比12 个上涨或持平,涨幅多在10%以内;同比13 个上涨,涨幅多在10%以上。(2)综合整体均价、套均面积、分区成交来看,多数城市房价相对稳定,京、沪、津、汉、渝等部分热点城市房价仍呈上涨态势。(3)网签数据显示北京多数楼盘签约去化4-6成,价格上涨或持平。

可售面积环比略增,成交下滑致去化时间增加。14 个城市可售面积环比升1%,同比升1%。整体去化时间12.0 个月,环比、同比都有所增加。沪、深、南京、大连去化时间低于8 个月。

年末信贷额度紧张,一二线重点城市调控加码,11 月多数城市如预期成交环比、同比下滑,预计12 月成交环比难有起色,同比在去年基数高背景下可能持平或负增长。 三中全会确立房地产市场化调控方向,融资渠道拓宽、土地制度改革缩小政府征地范围将有效释放更多土地、小产权房试点流通等均将有效增加房地产供给。地方政 府财权与事权对应、允许发债将有效缓解地方对“土地财政”的需求,缓解地价上升压力。户籍制度改革与社会保障将增加进城住房需求。总体来看,有利于房地产市场化调控与平稳发展,行业竞争格局将加剧,开发商强者恒强更趋明显,有利于低估值实力公司。

风险提示:美联储退出QE 超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等。