行业事件:1、国家统计局4月14日发布1-3月全国房地产运行情况,详见附录。
2、4月14日召开的国务院常务会议明确指出:要坚决遏制住房价格过快上涨、实行更加严格的差别化住房信贷政策;抑制投机性购房,加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。会议确定了四个方面的政策措施,其中包括二套房首付不得低于50%,对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。详见附录。
点评:1、商品房销售面积同比增速小幅下滑。1-3月全国商品房销售面积15361万平方米,同比增长35.8%,增速和1-2月份相比回落2.4个百分点,和09年增速相比下滑6.3个百分点。我们重点跟踪的17个城市1-3月份累计成交同比下滑9.55%,明显低于全国销售面积增速,表明目前销售面积的同比增长依然由三、四线城市带动。1-3月,商品房销售额7977亿元,同比增长57.7%,增速和1-2月份相比下滑12.5个百分点。其中,商品住宅销售额增长55.2%,和1-2月份相比下滑15.6个百分点。
2、房地产开发投资快速增长。1-3月,全国完成房地产开发投资6594亿元,同比增长35.1%,增速和1-2月份相比提高4个百分点。其中,商品住宅完成投资4552亿元,同比增长33.0%,占房地产开发投资的比重为69.0%。
3、房地产开工建设速度大幅加快。1-3月房地产开发投资同比增长35.1%,和1-2月相比增长4个百分点。1-3月,全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长35.5%,和1-2月相比增长6.2个百分点;房屋新开工面积同比增长60.8%,增速和1-2月相比增加23.3个百分点;房屋竣工面积同比增长12.0%,增速和1-2月相比增加3.8个百分点。
4、房地产开发资金来源增速出现下降,其中个人按揭贷款增速明显下降,表明银行对个人住房信贷逐步收紧。1-3月,房地产开发企业本年资金来源16250亿元,同比增长61.4%,增速和1-2月份相比下降8.1个百分点。其中,国内贷款3674亿元,增长44.3%,增速和1-2月份相比下降1.8个百分点;利用外资99亿元,下降33.7%,降幅和1-2月份相比增加10.2个百分点;企业自筹资金5602亿元,增长47.8%,增速和1-2月份相比下降2.8个百分点;其他资金6876亿元,增长91.8%,增速和1-2月份相比下降20.1个百分点。在其他资金中,定金及预收款3749亿元,增长84.7%,增速和1-2月份相比下降19个百分点;个人按揭贷款2193亿元,增长122.8%,增速和1-2月份相比下降45.3个百分点。
5、房屋销售价格同比增速再创新高。2010年3月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,涨幅创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平,这也是房价自去年6月同比涨幅转正以来连续第10个月上涨。
6、房价的快速上涨引发了更严厉的调控措施,个人购房信贷收紧趋势明确。4月14日召开的国务院常务会议出台了包括实行更为严格的差别化住房信贷政策、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设和加强市场监管等四方面措施。会议提出实行更为严格的差别化住房信贷政策:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平;地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
7、调控力度超越前期,将有效抑制投机性需求。
1)和07年9月份银监会出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》相比,打击力度有所加大。07年9月份出台的《通知》规定,对已利用贷款购买住房,又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,而新政将这一比例提升至50%。07年9月二套房贷首付比例的提高对购房需求起到了明显的抑制作用,07年全国商品房销售面积同比增长25.67%,而08年则是同比下滑19.7%。
2)明确提出“加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策”。近期一线城市试点征收房地产税的预期日益增强,虽然会议并没有明确提出征收时间表,但在一定程度上加强了征收预期。
3)市场监管力度有所加大。会议提出“对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业,限制新购置土地,暂停批准上市、再融资和重大资产重组,商业银行不得发放新开发项目贷款。”预计房地产公司上市、再融资以及资产重组的难度将会有所加大。
8、下调行业评级至“中性”。在房地产市场泡沫逐步膨胀的情况下,日趋严厉的调控政策使房地产市场调整的风险逐步加大,住房信贷的收紧对房地产销售的负面影响将逐步显现,房地产市场将经历去泡沫化过程,下调行业评级至“中性”。
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