招商地产调研报告:核心城市规模增长可持续,13年销售将再超预期

近期,我们针对市场关心的问题全面调研了公司,本文主要分析公司2013年可售货量的具体结构,这是测算销售增长的关键,并涉及到对应的利润增长情况。我们对公司经营的研究在券商中是思路最清晰、研究最透彻、定位最前瞻的。

投资要点:

执行力提升,2012年销售再超预期。实现签约销售364亿元,同比大幅增长73%,增速继续领跑一线房企。我们认为,部分未完成签约销售任务的项目公司年底冲刺业绩,是销售超预期的主因,体现了公司执行力的提升。据我们跟踪测算,12月单月签约金额约50亿元,为全年最高值。可售量、去化水平“双升”,共同推动销售高增长。全年可售约600亿元,同比增长约50%;整体去化61%,高于2011年53%的水平。一二线核心城市是销售主力,利润率仍将保持较高水平。一二线城市销售占比超过九成,其中深圳销售百亿元,占比近三成。

展望2013年,我们认为公司在一二线核心城市的可售及销售规模将持续增长。预计2013年可售700亿元,分项目加总预测销售420亿元(+15%),存在较大超预期可能。(1)一线城市销售规模稳中有升(183亿元/+4%),深圳中心地位继续巩固,新盘入市推动上海、广州销售大幅增长,弥补北京并表项目销售下滑的影响。(2)二线城市销售规模快速增长(208亿元/+20%),佛山、天津、重庆、苏州、厦门仍是核心区域,青岛、武汉、哈尔滨等新拓展城市将成为新的增长点。

一二线核心城市需求相对旺盛,项目去化速度较快,盈利能力强,我们认为公司2013年销售增长确定性强,且对应的利润增长有保障。依靠自身努力和集团支持,公司在一二线核心城市的资源优势有望长期保持。

12-14年EPS1.96/2.55/3.33元,PE15/12/9倍,RNAV33元。12-13年业绩锁定有余。公司及集团“提速发展”的战略已落到实处,并将在较长时期内继续领跑一线公司。持续调控下行业加速洗牌,拥有强大竞争优势的高周转开发商才具备市场扩张能力来持续获得高增长。正是因为公司“持续提速发展”+“受益行业集中度提升”,我们才持续看好公司的投资机会。公司股价正如我们2011年初提出的“股价严重低估,提速发展股价将向万科、保利等公司重估值溢价交易靠拢”,再次“推荐”。

风险提示:近期股价累计涨幅已较多,短期可能存在调整压力;规模扩张加速可能面临的经营风险;行业经营环境超预期恶化的风险。