房地产行业:追寻2011年下半场的“V”型反转

政策面:“前紧后松”的可能性很大。2011年上半年将继续维持当前相对严厉的调控政策,而下半年调控政策有望适时放松,源于同期商品房销售均价的“稳中有降”。我们认为其中的原因在于:一是2011年上半年“从紧”的流动性触发房价下降;二是结构性因素,即中低价位商品房销售的比重上升;三是基数因素,即2011年高价房在2010年高基数上变得“涨幅小”了。

资金面:央行的减法与热钱的加法。为了应对国内日益高涨的通胀压力与国际流动性泛滥,加息、上调存款准备金率以及相对悲观的新增信贷总额(预计6万亿左右)将对2011年上半年市场流动性带来比较重大的负面影响。但随着通胀压力的缓解,我们预计2011年下半年的流动性将会有所改观。此外,热钱将会加速流入国内,在一定程度上增加国内的流动性。

业绩面:10年无忧而11年或将同比下滑。截止2010年三季度末房地产板块2010年的业绩保障率达169.3%,预计全年板块业绩增长率在30%左右,符合我们年初策略报告的预期。对于2011年的业绩,我们估算板块营业收入为2802-3529亿元,净利润为392-494亿元,同比增长[-16%,6%],其中枢值为-6%,显示在2011年流动性趋紧、商品房销售量价下滑的背景下房地产板块业绩或将同比小幅下滑。

估值面:处历史底部有待“V型”反转。鉴于2011年流动性先“从紧”后略有“放松”的态势,即2011年板块的PE会有较大的振幅,我们对于2011年板块静态PE区间的预判为[15倍-25倍],动态PE区间的预判[10倍,20倍]。并且我们期待板块的估值能在2011年下半年迎来“V型”反转。

投资评级:中性。由于受制于2011年政策面和资金面的动态平衡,使得房地产板块的业绩和估值将处于较大的震荡范畴。结合我们对于政策面和资金面“前紧后松”的基本判断,2011年房地产板块或现“前低后高”的“V型”反转。基于此,我们给予房地产板块2011年上半年的投资评级为“中性”,下半年的投资评级为“买入”。

投资策略:“行业龙头+行业特色”。基于2011年房地产板块“V型”走势的基本判断,我们在投资策略上建议“安全性与成长性”并重,即以“行业龙头公司”+“行业特色公司”共同构建投资组合。具体而言,有以下四个思路:一是投资于二、三线成长性地产公司;二是投资于业绩保障性高的公司;三是投资于具有特色商业模式的公司;四是投资于资产注入预期的“次重组股”。

个股与板块启动的催化剂有:政策纠错的“估值修复”行情、业绩超预期的“年报”行情、分红超预期的“高配送”行情、相关个股的“资产注入”行情以及房企定向增发“放闸”的“房企借壳”行情等。

重点推荐。我们2011年重点推荐的个股有:凤凰股份(600716)、宁波富达(600724)、荣盛发展(002146)、新湖中宝(600208)、滨江集团(002244)和合肥城建(002208)。